Константин Чернов:

Больше пятидесяти домов! Мы даже не представляем, сколько часов герой нашей истории потратил на проектирование и строительство этих великолепных сооружений. Одно можно сказать наверняка — он на собственном опыте узнал, что знаменитая фраза Фердинанда Порше "Если хочешь сделать что-то хорошо, сделай это сам" не всегда срабатывает.

Мы встретились с Константином Черновым - экспертом по строительству, инвестициям и гостиничному бизнесу - чтобы узнать, какие трудности он преодолел на своем пути к пониманию того, почему строительство коттеджей является выгодным финансовым вложением. Но в процессе нашего разговора мы погрузились в захватывающий рассказ о его собственном опыте и набитых им "шишках". 

Константин, давайте знакомиться. Расскажите, как пришли к строительной отрасли в целом и строительству коттеджей в частности.

Да, это действительно увлекательная история. В нашей семье никогда не было избытка богатств. Я рос без роскошных предметов, таких как позолоченные ёршики и унитазы. Однако, благодаря моим родителям, у нас никогда не было проблем с питанием.

С десяти лет я увлекался футболом. А когда мне исполнилось шестнадцать, я начал получать деньги за свою любимую игру и в то же время помогал своему отцу, который занимался производством птичьего корма.

Поступив в институт, я решил продолжить свою футбольную карьеру. Вместе с этим, я одновременно получал два образования: я обучался в очной форме по направлению гостиничное хозяйство и международный туризм, а также получал строительное образование заочно на факультете ПГС.

На втором курсе я переехал в Москву, чтобы играть в Футбольном клубе  "Сатурн". Моё пребывание в этой команде продолжалось около двух лет. Через некоторое время начали поступать предложения о контракте от московских клубов, таких как "Спартак", "Динамо", "Локомотив" и других. Похоже, моя мечта о достойной футбольной карьере была буквально на расстоянии вытянутой руки... Однако, судьба решила иначе. Внезапно я получил травму - разрыв крестообразных связок колена. После операции мне предстояло тяжелое и долгое восстановление.

Сколько Вы восстанавливались после травмы и чем занимались в это время?

Восстанавливался я в общей сложности полтора года. В это время, я решил попробовать себя в новой сфере, я начал зарабатывать на строительстве в качестве прораба.  С каждым месяцем мне удавалось накопить некоторую сумму, и однажды я смог позволить себе роскошный автомобиль. Однако, спустя всего полгода, я решил избавиться от него в пользу более выгодного вложения - недвижимости.

В это время я восстановился в спорте, но к сожалению мой контракт закончился, к тому же после почти 2 летней паузы мне нужно было как говорится начинать с нуля. 

Далее я приобрел два земельных участка, на одном из которых находился недостроенный дом. Учитывая, что я сам обучался на факультете проектирования, решил попробовать взять на себя ответственность за его завершение. И мне это удалось! После того, как я закончил строительство и продал этот дом, я получил неплохую прибыль.

Однако это было только начало-только первый шаг на пути к достижения больших целей. Я решил построить дом для себя, и чтобы он соответствовал моим самым смелым идеям, я предварительно разработал детальный проект. В то время это было нечто невиданное! Было это более восьми лет назад, и концепция "проект" была далеко не так популярна, как сейчас.

Построил дом с чистовым ремонтом и меблировкой. Он получился довольно современный. Еще на этапе строительства было множество заинтересованных покупателей, которые были готовы отдать за него значительные деньги - даже от недостроенного варианта. Я понимал, что у меня будет продукт, аналогов которому на рынке нет, и аккуратно размышлял о его стоимости. В итоге, я выставил дом на продажу по цене, вчетверо превышающей его себестоимость. Я помню, как мой отец шутил, что продать дом за такую цену — это просто утопия. И каково было его удивление, когда всего через месяц я нашел покупателя.

А какие эмоции при этом испытали Вы?

Восторгу не было предела! Так началась моя девелоперская деятельность и закончилась профессиональная футбольная. За два года я построил ещё три подобных объекта, но реализовывал их уже без таких иксов, так как решил не обставлять мебелью. 

Вскоре я получил образование по гостиничному хозяйству и международному туризму, после чего решил попробовать себя в качестве отельера, к тому времени как раз я продал все объекты и у меня скопилась приличная сумма денег. Нашёл и купил земельный участок, где начал строить гостиницу и ресторан. 

Константин Чернов. Фото из личного архива.

Возникали какие-то сложности со строительством? Всё-таки это уже не частный дом, а коммерческий объект. 

В процессе строительства объекта размером почти 1000 квадратных метров у меня не возникло сложностей. Однако, после его завершения я столкнулся с финансовыми проблемами. Даже потратив все свои средства на строительство, деньги все равно не хватило на полную отделку , меблировку, благоустройство территории . Это был поистине трудный период для меня. Но не только кассовый разрыв дарил мне головные боли, внезапно возникла еще одна проблема: выяснилось, что годом ранее, при продаже одного из домов я нарвался на мошенницу в погонах и при этом многодетную мать (3 детей). Она купила у меня дом за пять миллионов, после чего все эти деньги взыскала с меня, а сам дом оставила себе. Ну это уже другая очень интересная история из моей жизни. 

Ничего себе! Оборотень в погонах и юбке. Да уж, «повезло», так «повезло» Вам. 

Когда я столкнулся с первыми неудачами в своей карьере, я не мог сказать, что был полностью разбит. Но моя самоуверенность и вера в силу закона были серьёзно подорваны. На самом деле, я не понимал, что основной причиной было моё отсутствие юридических знаний.

Через три года которые ушли на выплату этой женщине всей суммы, я решил вернуться в строительство. За год я успешно построил несколько домов... А затем снова полный шок. Я вложился в гостиницу совместно с 3 партнёрами с большим общим кредитом оформленным на меня, но они покинули проект как только началась пандемия  , сказав что они на нуле и помощи от них не ждать.  Оставив меня одного с огромными финансовыми обязательствами. Опять же, моя юридическая неосведомлённость и безоговорочное доверие к людям стали негативным фактором. С 2019-го по 2022-й год, мне приходилось каждый месяц отдавать от 300 тысяч до 600 тысяч рублей на погашение долга. Было особенно тяжело в первые два года, к 2022г я уже немного финансово окреп и постепенно начал возвращаться к строительству. Однако, на этот раз я сосредоточился на эконом-классе, так как в этом сегменте я ориентировался плохо, пришлось изучить его «от» и «до». 

На третий год (2023г) я всё же вернулся снова в сегмент среднего- и премиум-класса. Сейчас мы строим дома как на продажу, так и под заказ. У нас полный цикл строительства от разработки проекта до реализации чистового ремонта, благоустройства двора, высадки растений, инженерных сетей, как внутренних, так и наружных. При этом у меня остались две гостиницы - одна под собственным управлением, другая сдаётся в аренду. 

Константин Чернов. Фото из личного архива.

При разработке проекта дома что берёте за основу – пожелания клиента, современные строительные тенденции, собственные предыдущие удачные решения? 

Вы знаете, хороший вопрос, спасибо. Сейчас, имея такой колоссальный бэкграунд, при разработке проекта мы берём во внимание совокупность факторов. То есть это и пожелания клиента, и условия эксплуатации  и локация объекта, и эксплуатационные характеристики, бюджет на который рассчитывает клиент, сроки поставки разных материалов, и самое важное – это баланс соотношение цены и качества. 

После тщательного анализа всех этих и множества других критериев, мы обеспечиваем заказчику обоснованное и аргументированное предложение. В нем мы подробно описываем все преимущества и недостатки, возможные риски и препятствия, которые могут возникнуть. Мы внимательно анализируем все составляющие проекта, чтобы представить заказчику максимально объективное предложение. Мы детально разбираемся во всех нюансах, выявляем все сильные и слабые стороны. В результате, мы предоставляем заказчику всю необходимую информацию для принятия важных решений. 

Строительство коттеджа как инвестиция - насколько это логично? 

Мое мнение — это обманчивая идея, заимствованная с рынка. Многие, без серьезных размышлений, соглашаются, не задумываясь о возможных последствиях. Чтобы обеспечить реальное возвращение вложений, следует принять во внимание ряд факторов, но это отдельная и сложная тема для обсуждения.

Строительство объектов эконом-класса — это, можно сказать, хождение по острию ножа. Чтобы получить прибыль примерно в размере 20-25%, приходится экономить на всем, и это отражается на качестве материалов и уровне квалификации рабочих. При этом важно понимать, что застройщик предоставляет ЦЕЛЫХ пять лет официальной гарантии на строительство. 

В сегменте комфорт + или премиальном часто скрываются невидимые подводные камни, которые становятся явными только тогда, когда объект уже готов к продаже. Часто продавцы осознают, что не только не смогут на нем заработать, но и встают перед сложным вопросом - как продать его хотя бы без убытков.

Я могу сказать только один фильтр по которому можно инвестировать деньги какому то застройщику , с высокой вероятностью что вы их хотя бы не потеряете. Это если этот застройщик, проводит все операции в соответствии с законом , то есть продажа домов в белую. Это единственный фильтр, который я могу посоветовать тем инвесторам, которые рассматривают вложения в подобные проекты. Если застройщик не проводит все финансовые операции легально, то это скорее всего какае то схема и вы непременно потеряете вложенные деньги или понесете серьезные убытки.

Константин Чернов. Фото из личного архива.

Так понимаем, Вы работаете официально?

Конечно, мы все сделки проводим в соответствии с законом. Я предприниматель, к которому у государства не может возникнуть никаких претензий. Работаю строго по правилам и в рамках закона. 

Знаем, что на данный момент Вы разрабатываете какой-то новый продукт. Расскажите, кому он может быть интересен и чем. 

Да, действительно, мы разрабатываем новый продукт для людей, которые хотят самостоятельно построить дом и при этом получить результат. В настоящее время ситуация на рынке строительства выглядит иначе. Люди считают, что сэкономят деньги, не обращаясь к квалифицированным строительным организациям , например таким как мы  , но в конечном итоге им  строительство выходит даже дороже чем если бы им построила строительная организация. К тому же, качество полученного строения при строительстве самому оставляет желать лучшего, и к тому же – это естественно  время , силы, нервы, при этом ответственность за все принятые решения будет вся на самом заказчике. Таким образом, нет никого, кому можно предъявить претензии, так как вы сами за всё отвечаете.

Причины такой ситуации, как правило, очевидны. Одним из основных факторов является привлечение наемных исполнителей, или, как их часто называют, "шабашников", которые не несут никакой ответственности за свою работу. К тому же, лишь какой-то процент исполнителей имеет профессиональное образование, а остальные работники часто не имеют никакой специализации. При этом человек, верящий в то, что нанял профессионала ( хотя никогда , никто не спрашивает у строителя документы, что тоже очень интересно), в конечном счете оказывается разочарованным.

Поэтому выгодно самостоятельно заниматься делом только тогда, когда вы потратили на его изучение 10000 часов.

Вы нам говорили что занимаетесь ещё коммерческой недвижимостью. Когда Вы поняли, что вложения в коммерческую недвижимость – это не только выгодно, но ещё и надёжно?

Я это понял в 2019 году, когда вместо ресторана в своей гостинице решил отвести помещение под коммерцию. Осознав, что для успешного развития в данном направлении нужна высочайшая экспертность, на этот раз привлёк себе наставника, который помог с запуском и был я бы сказал проводником с пошаговой инструкцией в этот мир. 

Через год получения арендных платежей я сделал выводы, насколько это прибыльный источник дохода, причём не требующий трудозатрат. Именно поэтому уже сам дообучился , упаковался как наставник начал оказывать услуги по сопровождению запуска коммерческих объектов своим клиентам. 

Какие выгоды получает для себя инвестор, не самостоятельно решая, в какой объект вложиться, а доверив этот вопрос Вам?

Начать свой бизнес и превратить его в стабильный и прибыльный источник дохода — это мечта многих предпринимателей. Я, вместе с моим наставником, смог реализовать эту мечту и теперь помогаю другим делать то же самое. Со мной вы сможете узнать, как выбрать правильное направление для вашего коммерческого объекта, а также научиться эффективно управлять им, чтобы максимизировать прибыль и минимизировать трудозатраты и финансовые расходы.

Капитализация коммерческой недвижимости – что это значит?

Это умение  найти и выявить в объекте недвижимости совокупность факторов, которые повысят его стоимость от 30-300% после приобретения её и упаковки. Это моя суперсила, так сказать. 

Константин Чернов. Фото из личного архива.

А как это выглядит фактически можете рассказать ?

Да конечно , в кратце дам комментарий. Мы ищем объект на рынке исходя из бюджета клиента (Краснодарский край в основном) , после того как выявляем несколько подходящих , делаем расчёт потенциала и ожидаемый арендный поток и после этого делаем фин модель и показываем клиенту . если клиента устраивает , то мы заходим в сделку делая её полное сопровождение до момента заселения арендаторами. Когда клиент начнёт получать арендные платежи. 

Обладая таким большим практическим опытом в строительстве домов и инвестировании в коммерческие объекты, Вам удалось выстроить идеальную модель отношений в своём собственном доме? Во что инвестируете в семье?

Да, удалось, я для этого изучал много информации про отношения мужчины и женщины и выявил несколько ключевых факторов для себя.

Что же это за факторы?

В первую очередь, важен уровень осознанности партнеров. Они должны быть на одной волне, +- одинакового уровня развития , что бы у них было понимание пути их движения . Кроме того, необходимо уважать личное пространство, время и выбор  каждого партнера.

Лично я не поддерживаю мужские "запрещалки". Я считаю, что у каждой девушки должно быть право выбора, независимо от того, является ли она официальной или гражданской женой, это по моему мнению тоже «ярлыки» навязанные обществом. Пойдёт она гулять или побудет с тобой, посидит у телевизора или отправится в кафе с подругой, отправится в отпуск в одиночку или со мной  или . Важно жить не по стериотипам общества , а по собственному желанию. Все решения должны приниматься лично каждым. 

Ещё я за то, чтобы периодически радовать девушку и дарить ей неожиданно подарки, зная, о чём именно она мечтает. Естественно, я не поддерживаю использование кредитов или подобные подарки на последние  своих сбережения.

Наконец, я всегда поддерживаю самореализацию в какой-либо сфере. Человек должен уметь тратить время не только на шоппинг и разговоры о пустяках, но также заниматься делами, которые действительно важны для него, семьи , общества.  Чтобы тебе выражали благодарность не только внутри семьи, но и за её пределами. Ведь это придает смысл и вдохновение!

Константин, спасибо за интервью!