Риелтор Татьяна Павловская:

Безусловно, события двух последних лет в значительной степени сказались на инвестиционной картине, заметно поменяв приоритеты россиян при выборе стран для вложения средств в недвижимость. Пожалуй, что только Эмиратов это не коснулось, и год от года амбициозное государство, в которое ещё лет 10 назад мало кто верил, продолжает притягивать к себе капиталы инвесторов всего мира.

О том, будет ли эта тенденция сохраняться и дальше, мы решили поинтересоваться у эксперта в вопросах инвестирования в недвижимость Татьяны Павловской.  

Татьяна Павловская. Фото из личного архива.

Татьяна, расскажите, чем Вас привлекла сфера недвижимости?

Поскольку изначально я инвестор с большим опытом, в какой-то момент меня заинтересовала в том числе и недвижимость. Я решила разобраться, как этот рынок функционирует, и, максимально погрузившись в изучение сферы недвижимости, поняла, что мне это направление очень интересно. Ну и к тому же профессия риэлтора даёт возможность хорошо зарабатывать в качестве самостоятельной единицы, работающей в партнёрстве с агентством.

Какими качествами и чертами характера нужно обладать, чтобы стать успешным риелтором?

В работе риэлтора самое главное — это настойчивость. Целеустремлённость, организованность, дисциплинированность, безусловно, тоже нужны, но именно настойчивость является своеобразным фильтром в данной профессии. Мой девиз: девять раз упал, десять раз поднялся.

А ещё риелтору важно уметь слушать людей и понимать их запросы.

Татьяна Павловская. Фото из личного архива.

Вы сказали, что буквально сразу поняли, что Вам очень интересна сфера недвижимости. Чем именно Вам нравится Ваша работа?

Мне нравится заниматься изучением объектов, оценивать перспективы, прогнозировать доходность от сделки.

Когда я занимаюсь подбором объекта, всегда максимально погружаюсь в цели клиента, чтобы результат полностью соответствовал его ожиданиям. А в случае продажи объекта анализирую, какой целевой аудитории он подойдёт, где и в каком формате его можно предлагать и так далее.

Если вопрос касается новостроек, то я всегда выезжаю на место, чтобы оценить локацию и особенности объекта для понимания, какие у него перспективы в дальнейшем. И неважно, в России объект находится или за рубежом.

В профессии риелтора очень хорошо развиваются навыки стратегического мышления. Также мне нравится, что эта работа предполагает постоянное движение и обеспечивает колоссальную насмотренность.

Татьяна Павловская. Фото из личного архива.

Что помогает Вам понять, какой объект максимально подойдёт клиенту?

Чтобы понять, что именно нужно клиентам, я всегда с ними разговариваю. Причём стараюсь делать это не по телефону, а на очной встрече там, где человеку удобно. Именно живое общение помогает максимально вникнуть в ситуацию, понять все нюансы. И чем больше клиент открыт к диалогу, тем быстрее я получаю от него информации и понимаю его запрос.

Чем стали для рынка недвижимости два последних года?

События, начавшиеся в 2022 году, конечно, сыграли свою роль в вопросе инвестиций в европейскую недвижимость. С другой стороны, нестабильность курса рубля поспособствовала тому, что многие люди решили вложиться в российскую недвижимость или приобрести объекты в Турции, ОАЭ, Индонезии, Таиланде, чтобы деньги не обесценились.    

Татьяна Павловская. Фото из личного архива.

Вот как раз на Эмиратах хотелось бы остановиться отдельно. Поскольку действительно очень многие россияне начали активно инвестировать в недвижимость этого государства, возникло предположение, что рынок перегрелся, и образовавшийся «мыльный пузырь» вот-вот лопнет. Что можете сказать по этому поводу?

Начнём с того, что спрос на рынок недвижимости Эмиратов есть не только у россиян, но и у инвесторов всего мира, поскольку государство имеет достаточно стабильную экономическую обстановку и активно развивается. И колоссальный рост популярности ОАЭ привёл к тому, что цены на объекты недвижимости стремительно растут.

И да, опасения по поводу перегрева рынка действительно появились. Но давайте посмотрим на ситуацию под тем углом, что Эмираты постоянно принимают огромный поток туристов, туда релоцируют свой бизнес многие предприниматели. Таким образом, спрос на жильё и объекты коммерческой недвижимости только увеличивается, что создаёт благоприятные условия для инвесторов и развития самого рынка недвижимости Эмиратов.

Результаты исследований швейцарского банка UBS, опубликованные в конце прошлого года, свидетельствуют о том, что Дубай находится лишь на 23 строчке списка стран и городов с присутствием перегрева на рынке недвижимости. И по оценке этого же самого банка, в Дубае достаточно объективный уровень цен.

В настоящее время в Эмиратах наблюдаются все признаки растущего рынка недвижимости: увеличиваются объёмы строительства и количество заключаемых сделок. Поэтому говорить о каком-то «мыльном пузыре» однозначно не стоит. В ближайшие пару лет рынок недвижимости Дубая будет иметь значительный потенциал роста, и в него ещё можно успеть выгодно инвестировать. Впрочем, это же касается и Таиланда.

Татьяна Павловская. Фото из личного архива.

С какими рисками может столкнуться инвестор, решивший купить недвижимость в Дубае?

Важно понимать, что любая инвестиция связана с определёнными рисками, обусловленными экономическими колебаниями или изменениями на рынке, что напрямую сказывается на стоимости объектов. Поэтому перед покупкой недвижимости не только в Эмиратах, но и любой другой стране нужно проводить тщательный комплексный анализ, консультироваться с экспертами и обязательно учитывать свои личные цели и возможности.

Также могут иметь место риски валютных колебаний. Изменение валютного курса может оказывать влияние на стоимость объектов недвижимости, и инвесторам необходимо быть готовыми к тому, что если курс доллара растёт, то у них должны быть финансовые резервы, чтобы себя защитить.

Есть и юридические риски несоблюдения законов и нормативных актов страны либо плохой юридической защиты прав собственности и так далее. Всё это может стать причиной потери недвижимости.

Кроме того, существуют риски недопустимости аренды, поэтому перед покупкой всегда нужно проверять назначение объекта.

В число рисков входит и неисполнение обязательств застройщиком, в том числе по срокам сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому всегда нужно стараться иметь дело с проверенными организациями, известными на рынке и построившими уже не один объект. Это ещё и возможность оценить доходность предыдущих проектов данного застройщика.

При покупке недвижимости все риски нужно анализировать и учитывать комплексно, а лучше всего доверить это сделать за вас профессионалу.

Татьяна Павловская. Фото из личного архива.

Сколько в среднем стоит недвижимость в ОАЭ? И сколько на ней можно заработать уже сейчас?

В Эмиратах большой выбор самых разных вариантов. Как говорится, на любой вкус и кошелёк. В среднем цены на проекты от 160 000 $ и выше. Если мы говорим о каком-то инвестиционном проекте, то, как минимум, 20 000 000 рублей всё-таки нужно будет вложить.

Доходность от проектов варьируется в пределах 5-10% годовых. В наиболее развивающихся районах бывает и выше.  

20 миллионов — это достаточно внушительная сумма. Есть ли более бюджетные варианты инвестирования?

Да, конечно, такие варианты есть. Если Эмираты для вас финансово недосягаемы, то вполне можно рассмотреть рынки Азии и, в частности, Таиланда, где есть реальная возможность с более скромным бюджетом инвестировать не менее выгодно. А порой даже выходить на более высокую доходность по сравнению с ОАЭ. К примеру, в прошлом году годовая доходность по одному из проектов достигла отметки в 36%. Согласитесь, это очень выгодно! Особенно с учётом того, что инвестор заходил в проект на условиях рассрочки и перед вторым платежом уже продал объект по переуступке.

Но это не говорит о том, что в Таиланде можно так везде зарабатывать. Нужно также анализировать рынок и точечно выбирать локации с минимальным количеством конкурентов.

Татьяна Павловская. Фото из личного архива.

В самом начале интервью Вы сказали, что инвестируете уже очень давно. Есть ли у Вас самой недвижимость заграницей?

Да, действительно, я давно инвестирую, работаю с разными рынками, и как раз сейчас у меня в планах покупка объекта недвижимости. Пока решаю, какая страна мне больше нравится. Не так давно была в Таиланде и анализировала локации для себя, следующей будет поездка в Грузию. То есть на данном этапе определяюсь, куда вложить деньги.

На что бы Вы порекомендовали обращать внимание людям при выборе эксперта по инвестициям в иностранную недвижимость?

В первую очередь считаю важным, чтобы агент сам был практиком, а не знал сферы недвижимости и инвестирования лишь в теории. Потому что когда ты ведёшь клиента, должен чётко понимать, какова будет доходность от инвестирования.

Кроме того, опытный эксперт способен вовремя улавливать зарождающиеся тренды и новые рынки, в которые можно выгодно вложить деньги.

Татьяна, благодарим Вас за интервью!