Ирина Романченко:

Ирина Романченко – специалист в сфере недвижимости в Сочи и на юге России. Она знает, в какие объекты можно смело вкладываться для разных целей: для перепродажи или аренды. Ирина рассказала PERSONO о том, как попала в эту сферу, про привлекательные объекты для инвестиций и дала прогноз, что ожидает рынок недвижимости черноморского побережья и Сочи в ближайшем будущем.

Ирина, расскажите, чем вы занимались до недвижимости.

Много чем. И так получилось, что в каждой сфере была успешна. В общепите – я быстро с официанта стала управляющей рестораном, потом из менеджера по продажам рекламы - коммерческим директором. В 2019 году выступала в «Крокус-сити» на 6 000-ую аудиторию в качестве ТОП-лидера международной IT-компании, а летом 2023 - уже на НТВ, как эксперт по нутрициологии, а также на конференции по здоровью на 1500 участников.

Ирина Романченко . Фото из личного архива.

А как Вы попали в сферу недвижимости?

У меня это получилось само собой. Когда мне нужно было приобрести квартиру с целью перепродажи, то я перебрала кучу риэлторов и в работе с каждым поняла их цель – она заключалась не в том, чтобы помочь мне выгодно инвестировать, а они хотели продать то, что было выгодно им. Пришлось начать самой в этом разбираться. Тогда я достаточно успешно приобрела объект, он дал 21% годовых, но имея нынешний опыт, то, конечно, взяла бы тогда другой и не совершила много ошибок. Сейчас личный опыт сильно помогает мне. Ведь я сама была когда-то на месте клиента. Через какое-то время жизнь свела меня с одним из крупнейших застройщиков в Краснодаре и Ростове-на-Дону. Так я начала свой путь в отделе продаж у застройщика. В 2023 году, уже с опытом, взяла объект, который за 6 месяцев дал практически 50%.

Как быстро у Вас все начало получаться в этой сфере?

Мне нравилось работать в отделе продаж, помогать людям подбирать новостройки для разных целей. Так увлеклась, что, сама того не замечая, перевыполнила поставленный мне план в 2 раза. Начало получаться сразу, однако недвижимость оказалась самой сложной сферой из всех, которыми я занималась. Конечно, если стоит задача просто продать клиенту, то это совсем не сложно, а если стоит цель стать высококлассным экспертом в недвижимости, то нужно значительно потрудиться. Необходимо знать города, их статистику, генпланы, районы, жилые комплексы и их минусы, в том числе, и застройщиков; необходимо разбираться в строительстве, в классах жилья и уметь определять, соответствует ли заявленный класс жилья застройщика объекту. Важно знать законы, уметь рассчитывать доходность объекта, оценивать риски и ликвидность. 99% агентов так не заморачиваются. А я люблю. У меня аналитический склад ума, и один из талантов - давать готовое решение под запрос клиента. Поэтому подбор недвижимости для меня - это не продажа, а оказание качественной услуги. Каждый раз, подбирая объект клиенту, я подбираю как для самой себя.

В чем видите причину такого яркого начала?

Да, получилось сразу, но и по пути было много трудностей. Раза 3 я точно была на грани ухода из этой сферы. Помогло, думаю, мое искреннее отношение к клиенту. Когда ты с любовью делаешь свое дело, то все получается само собой. Позже я набралась опыта в одном из крупнейших агентств Краснодара. По словам моих коллег, менеджеров из отделов продаж застройщика, меня надо занести в Красную книгу, поскольку мало у кого в недвижимости есть такой подход. На сегодняшний день работаю в самом лучшем агентстве премиальной и бизнес-недвижимости в городе Сочи.

Ирина Романченко . Фото из личного архива.

Поделитесь опытом, насколько выгодны и надежны инвестиции в новостройки Сочи?

Что касается надежности, то все мы знаем, что недвижимость всегда была и останется самой надежной инвестицией. Вопрос только в том - насколько вырастет и как быстро. Поэтому важно уметь правильно выбирать объект, чтобы он не только хорошо вырос, но и в будущем его можно было легко продать. Если говорить про выгоду, то смотря какой вид инвестиций: перепродажа, сдача в аренду, флиппинг. Я для инвестиций больше люблю новостройки, чем вторичный рынок. В Сочи вторичный рынок дает от 10%-15% годовых, в Краснодаре примерно так же. В случае же с новостройками в Сочи, если ее правильно подобрать, то можно получить доходность 40%-50% всего за 6 месяцев. Для сдачи в аренду, помимо квартир и апартов, интересно рассматривать номера в гостиничных комплексах, но важно опять же не ошибиться при выборе объекта. Так как за одни и те же деньги можно взять объекты с разным инвестиционным потенциалом.

Какой город на юге России вы считаете наиболее выгодным для инвестиций?

Безусловно, это Сочи.

Значит, снижения цен на недвижимость в Сочи не предвидится?

Это миф, что цены будут падать. Скорее, они еще далеко не достигли своего пика. В Сочи земля дефицитная. С одной стороны - горы, с другой - море. Все, что в недвижимости лимитировано - высоко ценится. В Сочи уже выделено 500 млрд руб. на развитие города, и это без учета строительства трассы Джубга-Сочи.

Если бюджет пока не позволяет, то отличным выбором станет Краснодар. Там скорость поменьше, но, безусловно, все так же выгодно. Краснодар популярен. Он занимает 3 место в России по числу приезжих. По утвержденному генеральному плану, город готовят к 3,5 млн жителей (сейчас 1,5,  в пике бывает и 2 млн). Краснодар - первый в России город, в котором разница в цене между новостройками и готовыми квартирами составляет 40%! А это значит, что по незнанию есть высокий риск взять объект дороже, чем он будет стоить, когда буден сдан. По итогу: минус.

Также рекомендую рассмотреть Новороссийск. Стремительный рост недвижимости в этом городе обеспечивает соседство с Геленджиком и Анапой, а туристический поток там вырос на 9%. В 2023 году город принял 645 000 туристов.

В Туапсе строится горнолыжный курорт, там тоже есть интересные объекты. Благодаря моей ориентированности на всем юге России, я могу клиенту под любой бюджет подобрать недвижимость для инвестиций.

Ирина Романченко . Фото из личного архива.

Сейчас очень популярно покупать недвижимость в Эмиратах. А как выгодней - инвестировать в Дубай или Сочи? Или, возможно, в города совсем других стран?

При всем моем уважении к разным странам, на мой взгляд, самое безопасное – это недвижимость, приобретенная в нашей стране. Другая страна, есть другая страна. Правила там могут в любой момент измениться. Сочи в 2024 году обогнал Дубай по росту премиальной недвижимости, также как и все остальные. Сочи на 3 месте в мире по темпу роста. Выше Сочи только Гонконг и Монако. И это легко объяснимо. В Дубае можно строить бесконечно. В Сочи земли нет. Плюс на всю Россию только 150 км побережья шикарного субтропического климата. Повторюсь, в недвижимости все, что лимитировано и дефицитно - очень высоко ценится.

На что необходимо обратить внимание при выборе новостройки для инвестиций?

Необходимо учесть порядка 10 факторов при выборе объекта. На днях я планирую как раз записать мини-видеоурок на эту тему и подарить его новым подписчикам на Telegram-канале. Туда я выкладываю интересные объекты для инвестиций, акции от застройщиков, старты продаж, объекты, стоимость которых ниже рынка, а также делюсь закулисьем этой сферы.

Давайте рассмотрим пример с объектом для перепродажи. Какие факторы нужно учитывать?

Назову 4 фактора из 10 при выборе новостройки для перепродажи:

1. Локация - от нее зависит ликвидность объекта и перспектива роста квадратного метра.

2. Конкурентность. Внутри жилого комплекса и в районе. Чем больше квартир и апартов, тем дольше будет выход из объекта.

3. Инвестиционный потенциал - это прогноз роста квадратного метра новостройки. И эти цифры должны быть взяты не “с потолка”.

4. Цена и условия приобретения - недооценен объект или, наоборот, переоценен? Соответствует ли объект заявленному классу застройщиком? Действуют ли акции и скидки? Мы сэкономили одному клиенту 1 млн 400 тыс. руб., воспользовавшись акцией от застройщика, а другому – сотни тысяч на платежах, благодаря правильно подобранной ипотечной программе –т.к. сделали ставку 4,7%, вместо 6% без удорожания объекта.

Ирина Романченко . Фото из личного архива.

Ирина, а какие риски нужно учитывать на рынке Сочи и юга?

Их много, перечислю основные риски:

- самый главный риск в Сочи - взять незаконно построенный объект и остаться ни с чем;

- переплатить за объект, который не стоит своей стоимости;

- взять объект гораздо хуже, чем можно было бы купить за ваш бюджет;

- пропустить выгодную акцию от застройщика (недавно акция была на 3 дня от застройщика: скидка 100 тыс. руб. с квадратного метра, а это все дополнительная прибыль);

- выбрать неликвидный объект, который никому не будет нужен.

Какой начальный капитал необходимо иметь, чтобы начать инвестировать?

В Сочи, если без ипотеки, то минимум от 10 000 000 руб. С ипотекой желательно иметь от 5 000 000 руб. На рынок недвижимости Краснодара можно зайти, имея 1,5-2 млн руб., если берем в ипотеку, и от 5-6 млн, если не хотим ипотеку.  Также у каждого застройщика есть выгодные рассрочки и субсидированные ставки на период строительства.

Какой пассивный доход можно получать в среднем от инвестиций?

Сочи – посуточно в премиальном сегменте при загруженности 65% - 3 – 6 млн руб. в год, это 250-500 тыс. руб. в месяц и выше, при вложениях примерно от 20-25 млн. Номера в гостиничных комплексах будут сдаваться за 30-50 тысяч в сутки. И это легко. Летом в Гранд Карате (Хаят) цены в сезон доходят до 100 тыс. за номер. Если мы смотрим «золотой треугольник», то в сезон квартиры легко сдаются за 300-500 тыс. в месяц. Бюджет должен быть от 80 млн. Краснодар – 720  тыс.– 1млн в год. Однокомнатная квартира в центре в сегменте бизнес класса с дизайнерским ремонтом сдается за 60-70 тыс. руб. в месяц. Посуточно – еще выше.

Ирина Романченко . Фото из личного архива.

Каковы ваши прогнозы относительно этой сферы?

Моя специализация - это Сочи и весь юг России. Он активно развивается, запускаются новые курортные точки притяжения, места отдыха, в города юга вкладывают сотни миллиардов. Сочи и Красная Поляна уже не справляются с потоком туристов, поэтому наше побережье активно растет и расширяется, появляются все новые и новые привлекательные объекты для инвестиций, жизни и отдыха. Итог: недвижимость Черноморского побережья продолжит активно расти.

Ирина, что бы Вы посоветовали тем, кто боится начать вкладывать деньги в недвижимость?

Принять, что любая инвестиция - это уже изначально риск и отсутствие гарантий. Просто недвижимость - наименее рискованный вид инвестиций, по сравнению с другими. Свои деньги уж точно не потеряете и, как минимум, сохраните.

Единственный риск - это нарваться на недобросовестного застройщика, взять низкодоходный или переоцененный объект. Поэтому я не рекомендую самостоятельно заниматься этими вопросами. Работайте с профессионалами, обращайте внимание на подход агента к работе, насколько он вам откликается по энергетике и отношению к своей работе, смотрите отзывы и кейсы, имеет ли агент личный опыт инвестирования и повышает ли он регулярно свою квалификацию.

Telegram: romanchenko888