Брокер Наталья Кривенцова:

Несмотря на широкое многообразие современных инвестиционных инструментов, вложение средств в квадратные метры остаётся одним из самых популярных. В последние годы россияне всё чаще инвестируют в зарубежную недвижимость, отдавая явное предпочтение Объединённым Арабским Эмиратам, Таиланду и Бали. 

О том, какие тенденции наблюдаются на мировом рынке недвижимости на сегодняшний день, и почему в вопросе выбора и покупки зарубежной недвижимости лучше положиться на опытного брокера, мы пообщались с одним из экспертов компании VIP REALTY CLUB Натальей Кривенцовой. 

Наталья Кривенцова. Фото из личного архива.

Наталья, расскажите, как попали в сферу недвижимости, и что Вас привлекло в работе брокера?

Скоро будет пятнадцать лет, как я занимаюсь недвижимостью, и попала в эту сферу я совершенно случайно. Будучи в декретном отпуске, я проживала с ребёнком в Таиланде, и ко мне начали обращаться друзья с просьбой помочь им снять виллу для отдыха. Они хотели, чтобы я лично оценивала те варианты, которые они находили в интернете, а тайцы мне за это платили комиссию.

Когда я вернулась в Москву, и нужно было выходить из декретного отпуска на работу, поняла, что уже не смогу работать в офисе. На тот момент моя подруга уже работала брокером по загородной недвижимости на Новорижском шоссе, где мы обе проживали, и позвала меня. В сфере продаж загородной недвижимости я проработала почти 10 лет, но всё это время меня манил рынок зарубежной недвижимости, и ещё хотелось работать онлайн. И в какой-то момент мне попалась информация об обучении, проводимом компанией, в которой сейчас работаю. Благодаря этому обучению я смогла переквалифицироваться и через некоторое время полностью уйти в зарубежную недвижимость. 

Вы работаете с недвижимостью по всему миру или только в Таиланде?

Наша компания продаёт недвижимость более чем в 18-ти странах мира, я же в основном специализируюсь на продаже недвижимости в Юго-Восточной Азии. Поскольку бОльшую часть времени проживаю теперь в Тайланде, два моих любимых направления — это Таиланд и Бали, которые к тому же сейчас очень высокодоходные. 

Наталья Кривенцова. Фото из личного архива.

Какие основные тенденции наблюдаются на мировом рынке недвижимости в настоящий момент? Где цены подскочили, а где, наоборот, упали?

В настоящий момент я бы сказала, что цены выросли везде, но есть места, где они ещё продолжат расти. А есть места, где спрос заметно снизился, и там будет тяжело продать недвижимость тем, кто покупал её с целью перепродажи. 

По поводу основных тенденций стоит отметить, что глобально прекратил своё существование рынок быстрых перепродаж. Сейчас, если мы покупаем недвижимость для перепродажи, нужно дождаться окончания строительства и только после этого продавать. А ещё лучше сначала посдавать её какое-то время, сформировав тем самым отчётность для следующего инвестора. Тем более, что к тому моменту мы уже не будем конкурировать со всеми инвесторами, которые одновременно выходят на рынок, как только объект построился, и можно спокойно перепродавать. А для этого, конечно, желательно иметь сумму, позволяющую полностью оплатить недвижимость за счёт собственных средств. Хотя на рынке сейчас есть рассрочки, благодаря которым можно выкупать объект в течение пяти лет с момента окончания его строительства. И это моя самая любимая стратегия, когда мы покупаем объект с большой рассрочкой, часть суммы выплачиваем в период строительства, а оставшуюся погашаем уже после сдачи объекта за счёт арендных платежей. 

Если рассматривать покупку недвижимости именно в качестве источника пассивного дохода, то на какие страны и города, по Вашему мнению, стоит обратить внимание в первую очередь и почему?

С точки зрения получения пассивного дохода я выделяю Пхукет, Бали и Арабские Эмираты, где арендные ставки довольно высокие. На текущий момент это мой топ-3 стран. Я и сама инвестировала в недвижимость Пхукета и Бали.

Если говорить о Бали, то это очень популярный туристический курорт, куда любят ездить не только российские туристы, но и иностранцы, в частности, австралийцы и жители близлежащих азиатских стран. 

Пхукет тоже сейчас очень популярен у российских туристов в связи с мировой обстановкой и тем, что туда пустили много прямых рейсов из Москвы, Санкт-Петербурга и ещё нескольких городов России. На текущий момент наличие имеющегося жилья не удовлетворяет спрос. К тому же там очень много морально устаревшего жилья, и объекты, возводимые сейчас, пользуются высоким спросом. Причём туристы всё чаще отдают предпочтение уже не маленьким, а большим апартаментам с современным дизайном в закрытых комплексах с развитой инфраструктурой как на территории самого комплекса, так и за его пределами. На сегодняшний день картина такова, что чем дороже район, тем большей популярностью он пользуется. К примеру, в прошлом сезоне в районе Лагуна сдача в аренду даже маленькой квартиры площадью 30 квадратных метров и стоимостью 150000 долларов при долгосрочном контракте ежемесячно приносила 3 000 долларов чистыми деньгами. Это просто бомбическая доходность, которой вы не найдёте даже в центре Москвы. И в следующем сезоне мы ожидаем, что цены вырастут ещё, как минимум, на 10-20%. 

Ну и ОАЭ, в частности, Дубай — мировой финансовый центр на Ближнем Востоке. Это то место где спрос на жильё и стоимость его аренды будут расти постоянно. 

Наталья Кривенцова. Фото из личного архива.

С какими рисками могут столкнуться начинающие инвесторы при самостоятельном выборе и покупке недвижимости за границей?

Я никогда не рекомендую своим клиентам выбирать и покупать недвижимость за границей самостоятельно. И даже не с точки зрения того, что они не разбираются в законодательстве, особенностях страны, а потому, что в принципе не знают всех подводных камней, поскольку там не живут и не работают.  

У нас в каждой стране есть эксперт внутреннего рынка, который знает, с какими застройщиками стоит работать, а с какими не стоит, где спорные земли, каковы планы развития территории и так далее. Самостоятельные же инвесторы чаще всего просто ведутся на красивые картинки, которые далеко не всегда совпадают с реальностью. Если вы хотите не потерять свои деньги, а сохранить и приумножить, тогда доверьте лучше вопрос подбора и приобретения недвижимости профессионалам.  

Сейчас, когда спрос на зарубежную недвижимость довольно высок, на рынке появилось очень много новичков как среди агентов, так и среди строителей. Соответственно, одни продают что попало, другие строят впервые, поэтому достаточно легко нарваться на непрофессионалов.  

На что ориентируетесь при подборе объектов для клиентов?

Мы заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве с каждым клиентом, поэтому не продаём им то, что сами потом не перепродадим или не сможем сдать в аренду на выгодных условиях. К выбору объектов всегда подходим очень тщательно, ведь от этого зависит не только наша репутация, но и размер комиссионных вознаграждений.  

Наталья Кривенцова. Фото из личного архива.

Вы сопровождаете клиентов на всех этапах сделки, начиная с подбора объекта и заканчивая оформлением его в собственность? Расскажите, как строится работа. 

Мы подбираем своим клиентам объект, проводим консалтинг, если есть возможность показать объект онлайн, показываем. Далее мы сопровождаем покупку, помогаем с выбором способа перевода денег, с оформлением объекта в собственность и последующей перепродажей, либо занимаемся управлением сдачи недвижимости в аренду. У нас персонализированный подход к управлению апартаментам наших клиентов, и они всегда могут с нами связаться по любому вопросу. 

Ещё одним нашим преимуществом является то, что, будучи крупным агентством, мы имеем доступ к закрытым продажам. Очень часто, выставляя объект на продажу, часть апартаментов застройщики выводят в закрытые продажи, и реализовывать их могут своим клиентам только крупные агентства. При этом стоимость объектов при покупке у нас может быть даже дешевле, чем напрямую у застройщика, за счёт того, что мы получаем от строительных компаний дополнительные скидки. 

А что следует учитывать тем, кто не рассматривает покупку недвижимости как инвестиционный инструмент, а планирует перебраться за границу на ПМЖ? 

Да, сейчас многие перебираются жить за границу, и я бы сказала, что покупка недвижимости для инвестиций и покупка для собственного проживания — это две абсолютно разные истории, и к выбору объектов нужно подходить по-разному. 

Если вы хотите приобрести недвижимость для себя, то нужно учитывать состав вашей семьи, необходимое количество спален, важно понимать, нужны ли вам школы, детские сады и прочая инфраструктура для детей. Покупая недвижимость для инвестиций, чаще всего всё это мы не принимаем в расчёт и рассматриваем лишь с точки зрения того, сколько денег объект принесёт инвестору. Поэтому первое, о чём всегда спрашиваю клиентов, которые ко мне обращаются — цель покупки, и дальше уже обсуждаем бюджет, территориальные предпочтения и так далее. Обращайтесь, мы всегда подберём недвижимость под ваши цели, бюджеты, задачи.

Наталья Кривенцова. Фото из личного архива.

Каким Вам в целом видится потенциал рынка зарубежной недвижимости в ближайшие 3-5 лет?

Не считаю, что потенциал рынка зарубежной недвижимости в ближайшие годы начнёт снижаться. Да, возможно хайпового спроса, который мы наблюдали совсем недавно, не будет, но стоит признать, что в принципе наш мир поменялся. Очень много людей стали работать онлайн, переезжают жить в тёплые страны, отдают детей в международные школы. И то современное жильё, которое в последние годы активно строится взамен старого, будет востребовано на долгие годы вперёд, а значит продолжит приносить доход инвесторам в зарубежную недвижимость. 

Instagram (запрещён на территории РФ): natali.kriventsova

Facebook (запрещён на территории РФ): natalia.krivencova