«Ваша сделка под защитой»:

Риелтор Екатерина Гуляйко создает новый стандарт работы с недвижимостью. Юрист по образованию и аналитик по призванию, она превращает каждую сделку в продуманную финансовую операцию. В интервью журналу Bomond Екатерина раскрывает секреты инвестиций и объясняет, почему даже самый сложный случай с покупкой недвижимости имеет решение.

Екатерина, Ваш юридический бэкграунд — редкое преимущество в мире недвижимости. Как это помогает в работе с клиентами?

Знаете, это как иметь карту местности там, где другие идут вслепую. Когда я смотрю на договор, я сразу вижу не просто слова, а реальные последствия. Например, многие риелторы пугаются, видя сложные формулировки, а я понимаю: этот пункт оспорим в суде и является просто «пугалкой».

Недавно был случай: клиенты покупали квартиру в новостройке, и застройщик включил в договор пункт об отказе от компенсации при задержке сдачи дома. Клиенты в панике — «Мы ничего не получим!». А я спокойно объясняю: то, что противоречит закону, недействительно. Мы всегда можем опереться на 214-ФЗ и защитить ваши права.

Екатерина Гуляйко. Фото из личного архива.

Можете привести пример, когда Ваше вмешательство спасло сделку или сэкономило клиенту значительную сумму?

Таких случаев много, но два особенно показательных. Первый — работа с ипотекой в одном из банков. Стандартная ситуация: деньги за купленную недвижимость переводятся по СБР (сервис безопасных расчетов) только после регистрации перехода права собственности, но пока документы находятся в Росреестре, продавец может вернуться в квартиру и вынести всю технику (а это, как вы понимаете, не пара тысяч). Чтобы защитить покупателя, я настаиваю на подписании акта приема-передачи и передаче ключей до подачи документов на регистрацию. Это простое изменение последовательности действий спасает от ситуации получить пустую квартиру после сделки.

Второй случай — сэкономить на покупке и заработать на продаже! Можно купить недооцененный объект, который сейчас ниже рынка, и перепродать по рынку. Есть реальный кейс, который я провернула, — 100 млн превратилось в 125 млн! Всего нужно 3 компонента — деньги, время и мои знания, а схема стара как жизнь — купить большой объект, продать по частям. А какой объект выбрать для этой схемы, можно всегда спросить у меня.

Вы часто говорите: «Я — риелтор, который посоветует самый лучший вариант». Что вкладываете в эти слова?

Для меня это значит глубоко погрузиться в ситуацию клиента. Ведь недвижимость — не абстрактные квадратные метры. Кто-то ищет дом для семьи с детьми — здесь важны сады, парки, безопасность. Кто-то вкладывает материнский капитал — нужна ликвидность и перспективы роста. Инвестор с наличными хочет защитить средства от инфляции.

Я никогда не предложу инвестору уютную квартиру в спальном районе — она не даст нужной доходности. Не порекомендую молодой семье лофт в промышленной зоне — им важна инфраструктура. Каждая рекомендация — это пазл, сложенный из десятков факторов.

Екатерина Гуляйко. Фото из личного архива.

Говоря об инвестициях: какие направления сейчас наиболее перспективны?

Если говорить о зарубежье — безусловный лидер — Дубай. Цены начинаются от 14 миллионов — для москвичей и петербуржцев это привычные цифры, а условия уникальные. Есть предложения, где Вы покупаете недвижимость, а компания-застройщик заранее обязуется выкупить ее обратно с наценкой через определенное время. Все прописывается в договоре — получается готовый инвестиционный продукт с предсказуемой доходностью и возвратом вложенных денег.

Вы упоминаете, что можете спрогнозировать рост стоимости недвижимости на 30% и более. На чем основаны такие точные прогнозы?

Это не гадание на кофейной гуще, а анализ конкретных индикаторов. Я отслеживаю, куда идут государственные и частные инвестиции, где строятся мосты и метро, в каких районах появляются новые рабочие места. Например, если вижу, что в определенном районе планируется строительство кампуса IT-компании и транспортной развязки, — можно с уверенностью говорить о будущем росте.

Сейчас есть проекты на стадии котлована, где через 3 года можно получить 2,5–3 миллиона прибыли при вложениях в 5 миллионов. Ключевое — поймать момент, когда район только начинает развиваться, но основные инфраструктурные проекты уже анонсированы.

Екатерина Гуляйко. Фото из личного архива.

А если говорить о российских реалиях: как помочь человеку без официального дохода получить ипотеку?

Это одна из самых частых проблем. Решений масса! Есть банки, которые работают по скорингу — им важна кредитная история, а не справка 2-НДФЛ. В других случаях подключаем ипотечных брокеров — они знают, как правильно подать информацию о доходах, чтобы банк одобрил нужную сумму.

Главное — не паниковать и не верить первому отказу. Рынок ипотеки разнообразен, и для каждой ситуации найдется решение.

Что посоветуете молодому инвестору с бюджетом 4 миллиона рублей?

Если цель — пассивный доход, я бы не советовала покупать студию для сдачи. Аренда — это всегда головная боль: текущие ремонты, поиск жильцов, проблемы с соседями. Вместо этого лучше рассмотреть коммерческую недвижимость — маленькие офисы площадью 20–25 квадратов.

Спрос на такие помещения огромен: начинающим предпринимателям, фрилансерам, небольшим компаниям нужны недорогие презентабельные пространства. Купив такой объект на стадии строительства, можно через пару лет продать его с прибылью 1,5–2 миллиона рублей. И никаких звонков среди ночи о прорвавшейся трубе!

Екатерина Гуляйко. Фото из личного архива.

Какой тренд, на Ваш взгляд, определит рынок недвижимости в 2025 году?

Массовых трендов вроде бума новостроек или загородной недвижимости я не вижу. Рынок становится более сегментированным. Но четкий тренд — рост арендных платежей из-за высокой ключевой ставки и недоступности ипотеки.

Для инвесторов особенно интересна элитная недвижимость — она будет дорожать быстрее других сегментов. В то время как в регионах возможно некоторое снижение цен.

И помним про обсуждение закона о запрете покупки недвижимости за наличные денежные средства, так что, у кого что-то лежит, достаем и вкладываем в недвижимость.

Вернемся к юридическим аспектам. Часто ли клиенты сталкиваются с недобросовестными застройщиками?

Не то что недобросовестными, а хитрыми в свою сторону! При этом идти с договором от застройщика к обычным юристам — плохая идея! Застройщик никакие ваши и вашего юриста замечания исправлять не будет! У него один шаблон. Вам просто скажут: «Не нравится — не покупай!» Но многие проблемы решаемы, если знать законы. Есть такие нюансы, как продажа через ПИФ, как отсроченная регистрация сделки, при этом продажа идет тремя договорами. Ну, в общем в сделке юридическое образование очень кстати.

Екатерина Гуляйко. Фото из личного архива.

Есть ли сделки, от которых Вы принципиально отказываетесь?

Да, если вижу несоответствие в документах-основаниях. Я всегда за юридически чистые сделки. Человек, решившийся на покупку недвижимости, должен быть уверен, что сделку не оспорят, что завтра не придется выписывать бывшего собственника через суд, что было разрешение опеки, что заплачена вся коммуналка и что после сделки продавец не подаст на банкротство и сделку не отменят.

В чем для Вас заключается идеальная сделка?

Когда через год-два клиент звонит и говорит: «Катя, спасибо! Квартира подорожала на 30%», или «Мы так счастливы в новом доме!», или «Офис приносит стабильный доход». Это значит, что я не просто выполнила работу, а создала ценность. Превратила недвижимость не в объект купли-продажи, а в инструмент для достижения жизненных целей.

Telegram: svoyakvartirapiter

ВКонтакте: rieltorekaterina2021

Реклама: Гуляйко Екатерина Анатольевна

ИНН: 890305755326

Erid: CQH36pWzJqEJ6FbtStwPfr2x8Xych4tBXz9fMVC4hgP6aB