Ирина Коврова:

Правда ли то, что в Дубае стало сложно находить выгодные варианты для инвестирования, мы решили выяснить у брокера по недвижимости в ОАЭ Ирины Ковровой.

Ирина, для начала расскажите, как давно Вы занимаетесь недвижимостью в Объединённых Арабских Эмиратах?

Недвижимостью я занимаюсь уже два года, при том, что живу и работаю в эмиратах с 2014-го. Сейчас у меня есть наработанная база постоянных клиентов и объектов плюс своя команда по видеоблогу.

Какие услуги Вы оказываете, помимо непосредственно подбора объектов?

Людям, которые покупают недвижимость за рубежом, важно понимать, что этот процесс сопряжён с множеством дополнительных действий и операций. Я предоставляю своим клиентам полный сервис под ключ, включая подбор недвижимости, помощь с переводом капитала в ОАЭ, юридическое сопровождение сделки, дальнейшее курирование квартиры, в том числе при сдаче в долгосрочную или краткосрочную аренду, оформление виз, внесение платежей по рассрочке.

Всё это делается для того, чтобы клиент мог спокойно приобрести недвижимость, владеть ею и получать доход, даже не приезжая в ОАЭ.

Ирина Коврова. Фото из личного архива.

Как строится ваше взаимодействие с клиентом?

Работа с клиентом – это всегда индивидуальный процесс. В ОАЭ на данный момент более тысячи строящихся объектов и более 250 тысяч объявлений на вторичном рынке. Плыть по этому морю информации без проводника просто невозможно.

На первом этапе я подробно выясняю, что именно нужно клиенту, узнаю его возможности, цели и предпочтения. Исходя из этого, мы определяем, что лучше подойдёт – рынок готового или строящегося жилья. Затем даю клиенту комплексное представление о рынке, как о системе, чтобы он мог осознанно оценить все имеющиеся предложения. После этого я высылаю тщательно подобранные варианты, обычно до десяти объектов, хотя их количество может варьироваться, в зависимости от потребностей клиента. Благодаря профессиональному подходу мы часто находим идеальный вариант  уже на первой или второй подборке.

Это правда, что в Дубае стало очень сложно находить выгодные варианты для инвестирования, и интерес инвесторов сместился в сторону Абу-Даби, Рас-эль-Хаймы и других эмиратов? Куда сейчас актуально вкладывать?

Очень хороший вопрос. В последнее время в российском медиапространстве часто появляется информация, что Дубай стал менее интересным для инвестиций на фоне других эмиратов: Абу-Даби, Рас-эль-Хаймы, Шарджи и Аджмана. Моя позиция здесь однозначна: несмотря на преимущества соседних эмиратов, ни один  из них не сравнится с Дубаем.

Дубай предлагает более понятную и прозрачную систему купли-продажи объектов недвижимости, где вам будет проще сдавать, перепродавать и проводить любые операции со своей недвижимостью. Дубай предоставляет наиболее интересные показатели доходности как по приросту цены, так и по сдаче в аренду. Рынок недвижимости здесь наиболее предсказуем и стабилен, с лучшим соотношением стабильности и доходности, потому что привлекает наибольшее количество туристов и трудовых мигрантов.

Когда инвестор впервые выходит на рынок эмиратов, я однозначно рекомендую начинать с Дубая. Здесь вы точно не ошибётесь, чего нельзя сказать о других эмиратах. Да, Шарджа и Аджман предлагают низкие цены, но их экономика сильно зависит от Дубая. Все застройщики рекламируют близость к Дубаю, потому что своих точек притяжения для иностранных покупателей у Шарджи и Аджмана пока нет.

Рас-эль-Хайма интересен благодаря казино, но цены на недвижимость там сопоставимы с дубайскими. Прогнозировать прирост цен сложно, поскольку аналогичных прецедентов в арабском мире до этого не было. Поэтому если хотите более рискованную инвестицию, то тогда, конечно, можно рассмотреть Рас-эль-Хайму.

Абу-Даби наиболее интересен среди других эмиратов, особенно топ-локации, такие как остров Саадият. Это столица, экономика которой играет важную роль в стране. Однако цены на недвижимость в Абу-Даби также сопоставимы с ценами в Дубае. Нельзя однозначно сказать, что Абу-Даби лучше Дубая, они на равных. Если вам интересно, можно рассмотреть инвестиции в Абу-Даби, но аккуратно и трезво оценивая цифры.

Ирина Коврова. Фото из личного архива.

Что пользуется большим спросом — первичное или вторичное жилье?

Дубай часто критикуют за то, что это рынок преимущественно первичной недвижимости. Так вот, по данным DLD за первую половину 2024 года было проведено 74 546 транзакций, из них 45 321 на первичном ранке и 29 222 на вторичном. О чём это свидетельствует? О том, что 40% сделок проходит на вторичном рынке. Получается соотношение ⅔ в пользу первички. И это абсолютно здоровые цифры для молодого растущего рынка, который начал активно застраиваться только 20 лет назад и в целом имеет малый объём старого фонда.

Каков ценовой диапазон стоимости жилья в Дубае на сегодняшний день? Какой минимальный порог входа?

Основной ценовой диапазон на рынке недвижимости в Дубае, включая квартиры, таунхаусы и виллы, составляет 1.5-3 миллиона дирхам или $408,000 - $817,000.

Цены на квартиры в основном варьируются от 800 000 до 2,5 миллионов дирхам ($218 000 - $681 000). Минимальная стоимость недвижимости на вторичном рынке — 350 000 дирхам ($95 000), на первичном — 500 000 дирхам ($136 000).

Для покупки я рекомендую иметь хотя бы $150 000-$200,000. На рынке новостроек с возможностью рассрочки достаточно располагать 24% на первоначальный взнос, что составляет $30000-$40000. Остаток выплачивается в течение 3-6 лет.

Если у человека есть возможность приобрести 2-3 квартиры, имеет смысл купить их в разных районах Дубая? К примеру, одну в туристическом, вторую в деловом, а третью в семейном районе, чтобы в первом случае сдавать в краткосрочную аренду, а от двух других квартир получать плату на постоянной основе?

Да, конечно! Я всегда стремлюсь объяснить клиентам, что диверсификация – это залог стабильного и высокого дохода. Если у человека есть средства на 2-3 квартиры, стараюсь распределить бюджет так, чтобы это были разные проекты от разных застройщиков в разных районах, что обеспечивает лучшую гарантию безопасности. Например, можно приобрести одну квартиру в Dubai Marina для краткосрочной аренды туристам, а вторую в Business Bay для долгосрочной аренды офисными сотрудниками.

В случае, если у покупателя достаточно большой бюджет, и он может позволить себе приобрести 10-20 квартир, рекомендую рассмотреть покупку этажа. Это своего рода оптовая закупка, которая обеспечивает наиболее высокие доходы как при перепродаже, так и при аренде. При выборе интересного и перспективного объекта инвестор может получить значительную прибыль – те самые дубайские иксы.

На каких условиях девелоперы предоставляют рассрочку для приобретения жилья на первичном рынке?

Как я уже упоминала ранее, первичный рынок привлекает покупателей благодаря возможности рассрочки. Рассрочка бывает как короткая – на 1-2 года, так и длинная – до 6-7 лет. В 90% случаев застройщики требуют первоначальный взнос в размере 20% плюс 4% DLD. Некоторые застройщики позволяют зайти с 10% первоначального взноса. Здесь всё довольно индивидуально.

Также существуют проекты, предлагающие рассрочку после сдачи, это называется Post Handover. Клиент получает ключи после выплаты около 65% стоимости, а оставшиеся 35% выплачивает в течение 3-х лет уже за готовое жильё, с возможностью вносить платежи за счёт арендной платы.

Ирина Коврова. Фото из личного архива.

В ОАЭ существует налог на имущество?

И да, и нет. Официально в ОАЭ нет налога на перепродажу и сдачу недвижимости в аренду. Если вы купили объект за 1 миллион дирхам и продали за 2 миллиона, то 1 миллион будет вашей прибылью, государство не возьмёт ни дирхама. Такая же ситуация с арендой: сдавая квартиру в долгосрочную или среднесрочную аренду, вы не платите налог на прибыль. Однако важно отметить, что в Дубае существует регистрационный сбор в DLD (Dubai Land Department), который взимается при покупке любой недвижимости, будь то строящиеся или готовые объекты. Размер DLD составляет 4% от стоимости объекта. В ОАЭ это своего рода налог на покупку. Например, при покупке квартиры за 1 миллион дирхам вы заплатите 4% (40000 дирхам) государству. И это обязательно нужно учитывать при планировании бюджета.

Какой совет можете дать тем, кто задумывается о приобретении жилья в Объединённых Арабских Эмиратах?

Выбирайте профессионалов своего дела, которые предоставят вам чёткое и понятное представление о рынке ОАЭ. Работайте с теми, кто не скрывает информацию и объясняет каждый шаг.

Современные технологии позволяют проверить любую информацию самостоятельно, и хороший специалист всегда готов к этому, поэтому предлагает только лучшие решения. Именно так я работаю со своими клиентами – предоставляю честную и объективную информацию, помогаю принимать обоснованные решения и всегда готова к неожиданным ситуациям. Брокер по недвижимости в Дубае – это не просто посредник, а надёжный партнёр, на которого можно положиться даже в критических ситуациях.

YouTube: @IrinaKovrova

Instagram (запрещён на территории РФ): kovrova.ira

Телефон: +9 (715) 851-63-775