Михаил Елисейкин:

На сегодняшний день рынок недвижимости претерпевает значительные изменения и предугадать, что будет дальше, довольно сложно. Некоторые эксперты утверждают, что стоимость жилья вскоре снизится, в то время как другие предсказывают рост цен на квадратные метры. 

Так что же сейчас происходит на самом деле, какой стратегии придерживаются застройщики в непростой экономической ситуации и каковы шансы на то, что ипотека вновь станет доступной для большинства россиян? Все это мы решили узнать у эксперта в сфере недвижимости, генерального директора компании My Moscow Михаила Елисейкина, на счету которого уже более 500 сделок с многомиллионными чеками. Так чем же дышит рынок недвижимости Москвы? Об этом читайте в нашем интервью! 

Михаил, расскажите, чем был обусловлен выбор профессии и как давно Вы работаете в сфере недвижимости.

На рынок недвижимости, где работаю вот уже 15 лет, я попал совершенно случайно. Когда мне было 19 лет, наша соседка по подъезду, работавшая помощником эксперта в компании, которая занималась загородной элитной недвижимостью, уходила в декрет. Узнав об этом, мой папа предложил меня в качестве помощника. В результате я прошел несколько этапов собеседований и оказался в сфере недвижимости. За эти годы мне удалось пройти путь от менеджера по показам квартир в новостройках до топ-менеджмента в крупных федеральных компаниях, а последние два года я являюсь основателем и генеральным директором собственного бренда My Moscow. 

Михаил Елисейкин. Фото из личного архива.

Что глобально поменялось на рынке недвижимости за эти 15 лет?

Есть то, что однозначно не поменялось, и это подтверждает, что недвижимость остается самым надежным инструментом для хранения и приумножения денежных средств при помощи разных инвестиционных стратегий, начиная с классической купли-продажи, сдачи в аренду до флиппинга. А изменилось то, что сейчас приобретать недвижимость стало значительно легче. Если 15 лет назад можно было купить квартиру только в кеш или с помощью ипотеки, то на сегодняшний день покупателям предоставляется большое количество рассрочек, разнообразие видов ипотек, включая траншевую, семейную, IT и так далее. В этом плане рынок недвижимости, безусловно, шагнул вперед. 

Как Вы оцениваете текущее состояние рынка недвижимости в Москве: спрос на жилье растет, снижается или остается на уровне прошлого года?

На сегодняшний день московский рынок недвижимости можно смело назвать растущим. Он не стагнировал, вопреки прогнозам некоторых «экспертов». Кому недвижимость нужна, те ее приобретают.

Стоимость вторичного жилья не поменялась, что же касается первичного, как я уже говорил, застройщики сейчас предлагают покупателям различные льготные условия. 

Согласно данным Центробанка и ряда банковских экспертов сейчас на вкладах россиян находится около 9 триллионов рублей, и естественно, рано или поздно это приведет к вымыванию образовавшегося пузыря, который будет перетекать только в одну сферу, способную конкурировать с банковскими вкладами, — недвижимость. И здесь все очевидно: когда есть спрос, то рождается и предложение, а следовательно, растут и цены. С учетом этого по прогнозам до конца 2025 года стоимость недвижимости в новостройках Москвы поднимется где-то на 20%.

Михаил Елисейкин. Фото из личного архива.

Все мы знаем, что в 2024 году Центробанк значительно повысил ключевую ставку. Как это отразилось на приобретении жилья в ипотеку?

Да, в прошлом году ключевая ставка достигла рекордных значений, и обычная ипотека стала недоступной, что на рынок, конечно, повлияло. Но банковский сектор и сектор девелопмента новостроек Москвы среагировали на это и нашли новые инструменты для реализации недвижимости — комбоипотеки, субсидированные ставки и так далее. Так что данный сектор экономики поддерживается, все ключевые показатели у застройщиков выполняются и строительство продолжается. 

По прогнозам некоторых экспертов в этом году ставка будет снижаться, но постепенно. Как считаете, до какого уровня она должна опуститься, чтобы ипотека вновь стала доступной для рядовых россиян?

На самом деле сложно прогнозировать рост или падение ключевой ставки. Лично я бы не ждал в этом году глобального ее понижения, здесь во многом все зависит от дальнейших российско-американских отношений. И если так случится, что ставка в 2025 году все-таки начнет опускаться, то будет делать это очень неспешными шагами. При благоприятном исходе ближайших макроэкономических событий я склонен предполагать, что до конца года ключевая ставка может снизиться до 17–18%, но не более.

В случае если ключевая ставка все-таки снизится, как на это отреагирует рынок недвижимости?

Если ставка опустится до 17%, то, наверное, глобально это ничего не изменит. Даже при такой ставке ипотека не станет доступнее в текущих реалиях экономической ситуации. Для возобновления у россиян интереса к ипотеке ставка должна зафиксироваться на уровне 12–15%, как это было в 2014–2016 годах, когда бились рекорды по ипотеке. Именно такие ставки тогда показали себя как рыночные и доступные для населения. 

Михаил Елисейкин. Фото из личного архива.

Как реагируют на текущую ситуацию застройщики: сокращают объемы строительства, замораживают объекты «до лучших времен» или распродают готовое жилье со скидками? 

Нет, конечно, никакие стройки не замораживаются. Это контролируется на законодательном уровне, а также скроу-счетами и банками, выделяющими деньги на строительство. 

Что касается вывода новых объектов, то, безусловно, некоторые застройщики его приостановили и заняли выжидательную позицию, чтобы посмотреть, что будет с рынком дальше. Сейчас в таких объемах, как это было в 2023–2024 годах, жилые комплексы не вводятся, но те застройщики, которые уверены в себе, продолжают сдавать свои объекты в эксплуатацию. Мы работаем именно с такими ведущими строительными компаниями и всегда можем за них поручиться. В этом заключается конкурентное преимущество My Moscow: мы сотрудничаем только с теми, кто гарантированно сдает объекты в срок и никаких проблем у покупателей точно не может возникнуть. Более того, так как мы имеем большие доли продаж у этих наших партнеров, то можем предложить потенциальным покупателям даже лучшие условия по сравнению с теми, на которые они могут рассчитывать, обратившись напрямую к застройщику. Мы имеем доступ к закрытым продажам и пресейлу, что позволяет нам заключать с клиентами действительно очень выгодные сделки. Последние примеры пресейла показывают, что только на нем цена может отличаться на 15–20% по сравнению с обычным стартом продаж для всех желающих.

Какие районы Москвы Вы могли бы на данный момент назвать наиболее привлекательными и перспективными для инвестирования в недвижимость? 

Я бы выделил Западный административный округ, где сейчас есть несколько интересных объектов с большим потенциалом, Северо-Западный, который развивается постоянно, Новорижское направление, где располагается загородная элитная недвижимость. 

Также я бы отдельно обратил внимание на Северный административный округ. Некоторые из строящихся там сейчас объектов находятся под контролем мэрии Москвы, поэтому считаю, что данный район тоже имеет большой потенциал роста. У нашей компании уже есть подборки, мы четко понимаем этот рынок и точно знаем, какие объекты там будут наиболее привлекательны в плане инвестирования. 

Михаил Елисейкин. Фото из личного архива.

Очевидно, что за 15 лет брокерской практики Вам не раз доводилось видеть, как рынок недвижимости то обваливался, то вновь оживал. Лично по Вашим ощущениям, чем для него станет 2025 год?

Для рынка Москвы он однозначно станет годом повышения стоимости недвижимости, это неизбежно с учетом 1% базового удорожания стоимости в месяц у самих застройщиков. А мы знаем компании, у которых стоимость ежемесячно повышается и больше, исходя из ряда факторов. Поэтому если вы хотите заработать на недвижимости, то выбирать и приобретать ее однозначно нужно с экспертом, который точно знает, чем тот или иной объект будет инвестиционно привлекательнее других.   

Сайт: an-mymoscow.ru

Telegram: t.me/+lO1IeUjioMgyZTI0

Дзен: mymoscow

Реклама: Елисейкин М.А.

ОГРНИП: 322774600204702

Erid: CQH36pWzJqEJ6FbtMDPzRPztpMTnrvT71W7vud8xaDVTyE