Ольга Дмитрик-Кононова,

Ольга Дмитрик-Кононова — международный сертифицированный специалист по хоумстейджингу, интерьерный стилист, маркетолог недвижимости, эксперт в области нейроэстетики в сфере доходной недвижимости. В 2022 году по результатам международного конкурса 2-й Европейской премии Home Staging Awards в сфере занятой недвижимости стала третьим лучшим хоумстейджером Европы. Она первый специалист в России, удостоившийся такой высокой оценки профессионального сообщества. В интервью Ольга расскажет о своем новом проекте — бутик-агентстве «Бюро интерьерных решений».

Ольга, расскажите немного о себе, о своем профессиональном опыте. Как Вы начинали свою карьеру в сфере хоумстейджинга?

Меня всегда интересовали архитектура и дизайн интерьеров. В детстве строить дома для кукол было куда занятнее, чем в них играть. Страсть к обустройству пространства меня никогда не покидала, а вкус формировался средой, в которой я жила. Я росла среди прекрасных архитектурных ансамблей с высокими потолками и лепниной, с парадными больше, чем современные квартиры. Все свободное время я проводила в бесконечных дворцовых ансамблях и музеях Санкт-Петербурга и области. Эрмитаж стал моим вторым домом, я до сих пор знаю наизусть все залы и экспозиции. Это великолепие разных эпох не могло не повлиять на эстетическое восприятие мира ребенком. 

В моей профессиональной жизни был период, не связанный с дизайном. Но в 2021 году, находясь в третьем декретном отпуске, я познакомилась с хоумстейджингом, который увлек меня своей самодостаточностью и вернул к работе с пространством. На российском рынке это направление только начинало развиваться, и найти качественное обучение с сильной базой было непросто. Поэтому я выбрала немецкую школу и не прогадала — уже осенью 2021 года получила сертификат и сразу приступила к практике. К маю 2022 года я уже приобрела международное признание в этой области.

Сейчас хоумстейджинг — лишь одна из сфер моей профессиональной деятельности. Но я искренне верю, что за этими специалистами будущее. Рынок недвижимости стремительно меняется, и спрос на подобные услуги постоянно растет. В начале своей карьеры мне приходилось каждый раз объяснять, кто такой хоумстейджер. Но всего через пару лет ситуация изменилась. Сейчас больше половины моих собеседников знают, чем занимается этот специалист и как с его помощью быстро и правильно подготовить квартиру к продаже или аренде. Они понимают, как важно при просмотре недвижимости вызвать у людей положительные эмоции и какую экономическую выгоду это может им принести. Я считаю это уже настоящим успехом!

Ольга Дмитрик-Кононова. Фото из личного архива.

Почему Вы захотели открыть бутик интерьерных решений? Чем он отличается от конкурентов, в чем его уникальность?

Нам очень хотелось создать систему одного окна для максимального удобства заказчика. Чтобы человек не оставался со своей недвижимостью один на один, а мог получить весь комплекс необходимых услуг и квалифицированную помощь. И при этом взаимодействовал только с одним специалистом — руководителем проекта.

Я наблюдала за многими людьми, которые, купив квартиру, входят в гонку на выживание: строительные магазины — наем рабочих — решение внезапно возникающих проблем днем и ночью... Многим кажется, что это приятные хлопоты, пока они сами не вступают на эту тропу. Чтобы сделать качественный ремонт «с бетона», нужно очень много свободного времени. Вы должны разбираться в разнообразии материалов, знать, где можно купить их выгодно, где срочно, где будет широкий ассортимент. Нужно найти квалифицированных рабочих, ориентироваться в рыночных ценах на услуги в вашем регионе, бесконечно ожидать доставки, разбираться в трендах и брендах. Понимать, где можно сэкономить, а на чем лучше не скупиться. И это мы еще не дошли до обустройства квартиры. Часто после завершения ремонта люди оказываются в растерянности: где и что купить, как на все это найти время и силы. После решения этих вопросов появляются новые, связанные с текстилем и декорированием готового пространства. На рынке существует огромное количество декоративных элементов, отличающихся по стилю и цвету. В этом вопросе очень легко ошибиться и испортить результат, в который было вложено немало средств.

В последнее время нас все чаще просят сделать проект под ключ — с бетона до последней ложки. Мы начали заниматься такими проектами в виде исключения, а в итоге они стали самыми популярными. У нас, в отличие от собственника, есть отработанная схема. Она сложилась благодаря нашему опыту, накопленному на реальных объектах. Мы знаем, как полностью укомплектовать квартиру — от замеров до дверного коврика — всего за три недели. У нас есть четкая последовательность этапов: в каком порядке заходят рабочие, что и где заказывать, в какой момент и что нужно завозить. Это особенно важно для малогабаритных квартир — если завезти мебель не в том порядке или одновременно, может произойти коллапс. Мастера не смогут найти место для сборки шкафа, или все покроется слоем строительной пыли, пока вам будут монтировать кухню и распиливать столешницу. Для каждого объекта мы разрабатываем индивидуальный график, время выполнения которого зависит от объема необходимых работ, метража и количества функциональных зон.

Почему этот формат так полюбился нашим заказчикам? Все просто: отдал ключи от квартиры профессионалам — и через 3–4 недели получил полностью готовый объект, укомплектованный под ключ, с продуманной эргономикой пространства, правильной цветовой гаммой, освещением, актуальными акцентами. Остается только въехать в новое жилье или получить от нас профессиональные фотографии объекта, чтобы разместить его на агрегаторах для сдачи в аренду с высоким чеком.

Ольга Дмитрик-Кононова. Фото из личного архива.

Какие услуги предлагает Ваше бюро? С какими объектами недвижимости Вы чаще всего работаете?

Изначально наш список услуг был вполне стандартным — разработка дизайна помещений, подготовка квартир к продаже и аренде (хоумстейджинг), декорирование и комплектация. Но рынок диктует свои требования, и мы на них откликнулись. Перестали дробить услуги и стали предлагать комплексные решения. Наша основная задача — сделать так, чтобы клиент получил максимальную выгоду от своей недвижимости, затратив минимум времени и нервов. Нам ключи — вам готовый к работе объект!

Особенно это актуально для собственников и инвесторов, покупающих недвижимость в других городах и странах. Например, квартира находится в Санкт-Петербурге или Москве, а владелец живет в Дубае или Рио-де-Жанейро. Как ему подготовить квартиру к аренде? Сколько надо потратить времени и сил, чтобы приехать и организовать этот процесс? Найти дизайнера-проектировщика, надежную строительную бригаду, самостоятельно осуществлять авторский надзор, закупать мебель и технику, организовывать доставку, сборку, монтаж, проводить декорирование и профессиональную фотосъемку интерьера… На практике, когда заказчики пытаются справиться с этим самостоятельно, на каком-то этапе им не хватает опыта или нервов. Особенно когда они начинают подсчитывать неоправданные расходы. И, если у них нет профильного образования и необходимого опыта, результат все равно будет неполным. Им придется искать декоратора или стейджера, чтобы довести работу до нужного результата. Кроме того, собственник забирает время от своей основной деятельности, а значит, упускает прибыль, тратит деньги на перелеты и проживание.

Мы провели калькуляцию работ с несколькими заказчиками. Получилось, что оплатить услуги специалистов изначально экономически выгоднее. Прежде всего, вы не меняете свой привычный график — всю работу выполняем мы. Часто мы даже не встречаемся лично с владельцем недвижимости, а общаемся в чате, реже — через Zoom. Нам приходит адрес, доставляют ключи от объекта, мы проводим удаленный опрос, выявляем ключевые моменты проекта и дальше работаем самостоятельно. Некоторые готовые объекты ожидают своих владельцев, другие — передаются управляющему для дальнейшей сдачи в аренду.

Почему мы упаковываем квартиры лучше, чем вы? Почему после нашего хоумстейджинга квартиры уходят в продажу быстрее и по максимальной рыночной цене? Потому что мы владеем профессиональными секретами, помноженными на опыт. Мы создаем пространство и атмосферу, которые привлекают людей. Чтобы достичь этого, важно точно определить целевую аудиторию для конкретного объекта и создать обстановку, которая будет подходить именно ей. Мы работаем с психологией людей через психологию пространства. Это как творить волшебство с помощью ваз и подушек. Вроде все просто на первый взгляд, но надо знать, как именно это делать, чтобы получить нужный результат. 

Процентное соотношение инвестиционной и жилой недвижимости меняется в зависимости от сезона. В начале весны к нам поступают новые объекты, сданные застройщиками в зимнее время, или квартиры, освобожденные после краткосрочной и среднесрочной аренды в низкий сезон. Они требуют доработки от хоумстейджера, чтобы обновить их согласно новым трендам, освежить и подготовить к высокому сезону. Потом наступает очередь недвижимости для частного проживания, разработка дизайн-проектов. Работа с коммерческой недвижимостью продолжается вне сезона, так как на нее существует постоянный спрос. То есть 80% нашей работы связано с инвестиционной и коммерческой недвижимостью, и лишь 20% — с недвижимостью для частного использования.

Комплектация объекта для краткосрочной аренды. Бюро интерьерных решений Ольги Дмитрик-Кононовой. Интерьерный фотограф: Дмитрий Модестов.

С какими болями приходят к Вам клиенты? С какими проблемами Вы сталкиваетесь и как удается их решить? 

Часто заказчики не понимают, что конкретно нужно делать с квартирой. Как подготовить ее к аренде, сколько средств вложить, на что обратить внимание, где найти рабочих, где и что именно купить, сколько времени на все это уйдет. Многие сомневаются, стоит ли вообще начинать все это с имеющимся бюджетом.

Мы не показываем новым заказчикам красивые картинки, как это делают многие. Демонстрация «до» и «после» бесполезна для людей с мышлением инвестора. Вызывать эмоции и делать продающие фото мы должны для конечных потребителей — арендаторов или покупателей. А тем, кто хочет вложить в недвижимость деньги и воспользоваться нашими услугами, мы предоставляем, в первую очередь, цифры: сколько стоила недвижимость, сколько вложили, как быстро продали, по какой цене, сколько пришлось снизить, какое было количество просмотров и так далее. Мы тщательно собираем информацию по всем объектам, с которыми работаем, и следим за их судьбой до достижения нужного результата. Иногда мы корректируем стратегию — например, временно переводим квартиру с продажи в аренду, если это выгоднее для собственника, или из краткосрочной аренды в среднесрочную в низкий сезон. С нами сотрудничают проверенные специалисты из смежных областей: риелторы, брокеры, аукционисты, управляющие арендной недвижимостью. Мы всегда знаем, кого порекомендовать для решения полного комплекса вопросов нашего заказчика.

Приведу конкретные цифры. В сентябре к нам обратился собственник, который сдавал свою квартиру в долгосрочную аренду за 20 000 рублей в месяц плюс коммунальные услуги. Он хотел вложить в апгрейд 100 000 рублей и мечтал после этого сдать ее за 25 000 рублей. Мы поработали с квартирой, сделав небольшие манипуляции, использовали классические приемы хоумстейджинга, направленные на улучшение визуала. Затем провели профессиональную интерьерную съемку, затратив на все это ровно 5 рабочих дней. Далее заключили контракт с нашим партнером, опытным специалистом в управлении посуточными квартирами в Санкт-Петербурге. Несмотря на завершение сезона, квартиру сразу сдали в среднесрочную аренду за 55 000 рублей в месяц. Она будет работать в этом режиме до конца апреля, а с 1 мая переходит на краткосрочную аренду, что даст доход от 75 000 до 100 000 рублей в месяц. Конечно, после таких результатов мы получили новых адептов хоумстейджинга. Уверены, что и в дальнейшем их недвижимость не будет сдаваться без предварительной подготовки специалистом.

Расскажите о сотрудниках вашего бюро. Какие требования вы к ним предъявляете? Как распределяются роли внутри команды?

Сейчас с нами работают более 50 проектных сотрудников в двух городах — Санкт-Петербурге и Москве. Среди них есть те, кто разрабатывает проекты, и те, кто воплощает их в жизнь. В нашей команде есть менеджеры, ассистенты проекта, проектный дизайнер, стейджеры, интерьерные фотографы и не менее важные технические специалисты — от курьера до инженера и реставратора. Мне нравится, что сотрудники в рамках одного объекта взаимодействуют как единый слаженный механизм. У каждого из них свои задачи и зона ответственности, а я, как дирижер, руковожу этим оркестром.

В нашем бюро царит семейная атмосфера. Все сотрудники лично знают друг друга, а также жен, мужей, собак и котов. Они охотно идут навстречу, общаются с интересом, готовы оказать поддержку в сложных жизненных ситуациях.  Рабочие вопросы решаются быстро и четко, без лишней бумажной волокиты и томительного ожидания. Небольшое количество участников в цепочке позволяет моментально получать ответы и оперативно решать любые вопросы. Как человек с опытом работы в крупных организациях, где процессы согласования могут быть затянутыми, я особенно ценю такие моменты. В больших компаниях продуктивность сотрудников может снижаться, а их личностный рост — замедляться. В небольшой компании все на виду, и, если кто-то халтурит, это быстро становится известно. Поэтому каждый сотрудник хорошо понимает свои обязанности и выполняет их четко и оперативно. Конечно, о карьерном росте в бутик-агентстве говорить не приходится, но каждый знает свои задачи, закрывает их и не претендует на другие. Каждый человек в команде незаменим и ценен!

Комплектация объекта для краткосрочной аренды. Бюро интерьерных решений Ольги Дмитрик-Кононовой. Интерьерный фотограф: Дмитрий Модестов.

Из каких этапов складывается работа над проектом? Сколько времени (в среднем) она занимает? 

При подготовке квартиры к офлайн-продаже (классическом хоумстейджинге) порядок работы следующий:

• первый выезд — знакомимся с объектом, оцениваем объем работ, составляем отчет по результатам осмотра, предварительную смету, готовим для заказчика коммерческое предложение; 

• на объект выходит бригада и проводит стандартные работы: дехламизацию (убираем лишние предметы), деперсонализацию (убираем личные вещи), делаем мелкий ремонт — светильники должны включаться, дверные ручки — поворачиваться, краны — не протекать и так далее; 

• клининговая компания проводит генеральную уборку, в том числе мытье окон, входной двери, лестничной клетки;

• на следующем этапе создаем продающие сцены и точки фокусировки для потенциального покупателя;

• проводим интерьерную съемку с участием профессионального фотографа, составляем маршрут показа для риелтора.

Если все участники готовы работать и не возникает других препятствий, то процесс занимает не более пяти рабочих дней. 

Бывают и экстренные заказы, когда квартиру на продажу нужно выставить уже завтра. В подобных случаях стоимость наших услуг увеличивается в 3 раза, но большинство клиентов это устраивает. В прошлом году у нас было 15 таких ситуаций. Все работы, включая фотосъемку и выдачу готовых фотографий, мы выполняли за один рабочий день! У нас настолько отработан процесс, что качество и результат остаются неизменными. Просто выше нагрузка и больше приходится выкладываться в моменте. 

Комплектация объекта, от знакомства до готовой квартиры, способной принимать гостей, занимает около 3–4 недель. Сроки зависят от сложности наполнения и возможных дополнительных работ, требующих вмешательства ремонтной бригады. Мы получаем ключи и техническое задание от заказчика, проводим замеры, фотофиксацию, создаем и согласовываем проект. Далее проводим полный комплекс закупок, обеспечиваем доставку, сборку и монтаж, ведем бюджетирование объекта. На завершающем этапе проводится профессиональный клининг, хоумстейджинг, фото- и видеосъемка. В финале собственник торжественно перерезает красную ленточку на входе. (Смеется.)

Сроки реализации дизайн-проектов «с бетона» варьируются от 3 до 6 месяцев, а в некоторых случаях — до года. Все зависит от уровня вовлеченности собственника в процесс и для каких целей мы готовим объект. Бывают случаи, когда заказчик сознательно готов на задержку сроков, чтобы в его квартире были наклеены именно эти обои и никакие другие. Он понимает, что они будут ехать из Италии 2–3 месяца, но готов подождать. А кто-то хочет редкие фасады на кухню или раковину в ванную комнату из натурального дерева, полированную руками в Зимбабве… В таких случаях мы предлагаем альтернативные варианты, но, если клиент настаивает, мы готовы подождать. Подписываем дополнительное соглашение к договору, где указывается, что ответственность за остановку работ он берет на себя и не имеет претензий.

Работа с коммерческой недвижимостью может затянуться по времени. В процессе работ исходное ТЗ часто меняется. Аппетит у собственника бизнеса приходит во время работ, и уже из легкого редизайна мы уходим в капитальный ремонт всего помещения с полной сменой концепции. С такими заказчиками мы также стараемся говорить языком цифр, чтобы они заранее понимали, какие затраты заложены в их фантазиях и четко рассчитывали свои финансовые возможности.

Работа с коммерческими площадями — одна из самых увлекательных задач. Нужно продумать потребности большого числа посетителей, понять психотип конкретных клиентов и отработать пространство именно для этой категории. Это требует тщательной подготовки, сбора данных и их анализа. Чем лучше мы отработаем на этом этапе, тем быстрее и легче идет последующее преобразование пространства.

Чем точнее заказчик формулирует техническое задание, чем подробнее объясняет, какой результат ему нужно получить, тем меньше мы задаем вопросов и быстрее достигаем поставленной цели. Его четкие ориентиры, помноженные на наш опыт, работают наилучшим образом и значительно повышают результативность.

Ольга Дмитрик-Кононова. Фото из личного архива.

Ольга, расскажите о самом необычном Вашем проекте.

Проект был вполне обычный, но его предыстория и завершение оказались в чем-то мистическими. Нам позвонил наш постоянный клиент, риелтор, и попросил срочно, вне очереди, подготовить квартиру к продаже. Был вечер воскресенья, мы еще не видели квартиру, ключи от нее были где-то за границей и ехали курьерской службой, но в четверг, строго с 12:00 до 14:00, квартира должна была быть выставлена на продажу на всех агрегаторах. Нас, конечно, заинтересовал такой регламент работы. Оказалось, что по древнекитайскому методу анализа Бацзы, которому доверял владелец квартиры, именно в это время наступал час Собаки, благоприятствующий быстрой и успешной продаже. Мы отнеслись к этой информации скептически. Стоимость квартиры значительно превышала рыночную, местоположение было спорным, а технические характеристики оставляли желать лучшего. Мы настроились на значительное снижение цены и долгую продажу.

Квартиру мы все же подготовили вовремя, фотографии передали в 12:30, а к 14:00 объявление о продаже было размещено на всех основных ресурсах. Мы выполнили свою работу, но на быстрый результат не надеялись. Через неделю риелтор позвонил с вопросом, нет ли у нас проверенного специалиста по Бацзы. Человек, который по жизни верит только в себя и деньги, вдруг ищет астролога? Моему удивлению не было предела, пока я не узнала, что квартира продалась со второго показа при снижении цены всего на 0,5% от запрошенной суммы. Как тут не поверить в высшие силы?

На самом деле, любой проект является в той или иной степени необычным. Ведь это не просто квадратные метры — за каждым из них стоят живые люди. И ты сталкиваешься с ними, их жизнью, психологией. Кто-то более открыт в общении, кто-то менее, но в целом мы взаимодействуем с людьми достаточно близко, узнавая их внутренний мир. Это очень увлекательный процесс. Порой ты уже не помнишь детали квартиры, но хорошо запоминаешь истории людей или их эмоции от результата.

Ольга Дмитрик-Кононова. Фото из личного архива.

Расскажите о Ваших планах на будущее. В каком направлении планируете развивать свой бизнес? 

Основная цель любого бизнеса — это расширение и увеличение собственных мощностей. На сегодняшний день спрос на наши услуги значительно опережает наши реальные возможности. Поэтому мы вынуждены либо отказываться от интересных проектов, либо сильно сдвигать сроки их реализации для тех, кто готов подождать. Уже в ноябре прошлого года все наши работы были распланированы до следующего лета. Мы активно ищем квалифицированных технических сотрудников, соответствующих нашим стандартам и общей миссии, но при этом хотим остаться в рамках бутик-агентства. Мы не стремимся удовлетворить запросы всех желающих, а хотим остаться маленькими и эксклюзивными, когда клиенты нежно передают тебя из рук в руки. На сегодняшний день мы не вложили ни рубля в рекламу и продвижение. Сарафанное радио по-прежнему остается для нас лучшим источником продажи услуг и получения заказов. 

Мы планируем активно развивать направление хоумстейджинга для бизнеса. В частности, мы предлагаем аудит пространств в сфере HoReCa (отели, хостелы, краткосрочная аренда). Наша цель — повысить уровень этих объектов, обеспечить их качественное обслуживание и комфортный отдых для гостей, особенно на юге России. Все чаще люди уже не хотят останавливаться «где попало», а ожидают за свои деньги качественный отдых и привлекательное визуальное оформление. Мы общаемся с предпринимателями, объясняем на примерах, подкрепленных конкретными цифрами, как инвестиции влияют на рост доходов: какой был чек — сколько вложили — на сколько выросла прибыль. 

В этом году Правительство РФ ожидает статистического рекорда по внутреннему туризму. По данным Росстата в 2024 году путешественники из разных стран совершили 79,2 млн туристических поездок по России. По абсолютным показателям лидируют Москва, Краснодарский край и Санкт-Петербург. А значит, спрос на хорошее посуточное жилье в этих регионах будет расти в геометрической прогрессии. Мы рекомендуем присмотреться к этому бизнесу собственников недвижимости и инвесторов из Хабаровского края, где возросло количество иностранных гостей, а также из Амурской области и Приморья. 

Чем больше мы запускаем красивых и продуманных объектов, тем больше конкуренция. И другим предпринимателям тоже приходится об этом задумываться. Да, этот процесс не будет быстрым. Но ведь еще несколько лет назад многие специалисты по недвижимости вообще не знали, что такое хоумстейджинг. И в сфере гостеприимства мы тоже придем к нужному результату. 

ВКонтакте: olga_dmitrik

TenChat: olga_dmitrik-kononova

Интерьерный фотограф: modestov_interior