Роман Гюльмисарян:

В романе Ивана Тургенева «Новь» есть такая фраза: «Недаром пословица такая слывёт, что Москва у всей России под горою: всё в неё катится». И если в XIX веке Первопрестольная была центром притяжения всего и всех, то чего уж говорить о веке нынешнем. В столицу устремляются жители из самых разных уголков, чтобы найти в ней своё место под солнцем. Однако всем ли этого солнца хватает? С 2017 года в Москве действует программа реновации, целью которой является увеличение квадратных метров жилья и улучшения жилищных условий. О том, насколько это эффективное решение проблемы перенаселения мегаполиса, мы пообщались с экспертом в строительной области и управлении недвижимостью Романом Гюльмисаряном.

Роман, рада знакомству. Поскольку Вы являетесь экспертом в сфере строительства и управления недвижимостью, хотелось бы узнать Ваше мнение относительно градостроительной политики Москвы. Как Вы оцениваете текущее состояние инфраструктуры столицы? Какие основные проблемы видите?

Наталья, благодарю, мне тоже очень лестно наше знакомство.

Безусловно, на протяжении последних 15-ти лет мы наблюдаем, как столица преображается, и за это можно смело поблагодарить наших политических деятелей. Многим, наверное, помнится Москва начала 2000-х годов, когда над главными и второстепенными автомобильными артериями города висели до безумия безобразные рекламные растяжки, а вдоль дорог располагалось неимоверное количество баннеров; когда пешеходная зона города считалась парковкой для автомобилей, и было невозможное количество других проблем.

А теперь посмотрите на город сегодняшний: чистое небо над головой, уютные пешеходные зоны, парки, скверы с красивыми арт-объектами и релакс-зонами. Сейчас потрясающее время для жителей нашего города и его гостей, лично я большой фанат Москвы. Однако удручает тот факт, что мы стараемся в рамках одного города вместить всю страну. Москва перенасыщается небоскрёбами жилых комплексов и бизнес-центров. Крупные игроки девелопмента скупают земли, старые здания и сооружения города и на месте пустыря или бывшей пятиэтажки строят 20-30-этажные здания.

Чем это грозит городу? Тем, что если раньше был пустой участок в 20 тысяч квадратных метров, то в ближайшие 1-2 года на нём поселятся 2 500 семей. С увеличением площади застройки количество жителей пропорционально возрастает.

Другими словами, что мы наблюдаем? Во-первых, то, что Москва растёт очень быстро, и каждый пустующий клочок земли или старое строение, которое можно безболезненно снести, застраивается небоскрёбами или, как их называли в СССР, «тучерезами». И, во-вторых, увеличение новых жителей нашего мегаполиса – это дополнительная нагрузка на автомобильные дороги, общественный транспорт. Один из самых наглядных примеров – некогда спокойная деревня Путилково. В открытых источниках можно найти, что в 2010 году в Путилково проживало 2464 человека, а спустя 10 лет прирост составил более чем на 60 000, и это только по официальным данным. Причём общественного транспорта в этом районе абсолютно никакого нет, за исключением нерегулярных частных маршрутных такси. Путилково находится в 300 метрах от МКАДа, но жителям этого района приходится прилагать неимоверные усилия, чтобы добраться до Москвы. И это только один из примеров!

Ещё один некогда спокойный район – Очаково-Матвеевский, а именно участок от Аминьевского шоссе до МКАД. Сейчас он является лакомым кусочком для девелоперов в связи с тем, что сносить практически ничего не требуется, и можно безболезненно наплодить «тучерезов», тогда как этот участок имеет всего две станции метро и одну станцию МЦД «Очаково», а также не самые широкие автомобильные дороги.

Роман Гюльмисарян. Фото из личного архива.

Есть ли примеры успешного градостроительства в других мегаполисах, которые могли бы быть применимы к Москве?

Нет, Москва – потрясающий город, и в подтверждение этому в 2020 году её признали лучшим городом мира по качеству жизни и развитию инфраструктуры, однако в XX веке Чезаре Марчетти – итальянский физик, специалист по энергетическим технологиям и системному анализу логистических решений – вывел принцип, согласно которому людям важно, чтобы дорога от дома до работы занимала не более получаса в одну сторону. В столице же в среднем это значение превышено в два раза и жителям мегаполиса приходится добираться до работы 60 минут и более. Это происходит по причине того, что всё больше людей стремится переехать в Москву, где есть множество возможностей, и экономика страны вращается вокруг столицы. Однако не всем удаётся приобрести недвижимость в пределах МКАДа, и многие начинают оседать в «паразитирующих» городах в окрестностях Москвы, где инфраструктура развита очень слабо, а транспортная доступность оставляет желать лучшего.

Вопрос децентрализации Москвы обсуждается уже более десяти лет, но, к сожалению, пока так и остаётся в разряде риторических, хотя это могло бы стать эффективным решением проблемы перенаселения Москвы и способствовать развитию Московской области. Зачем таким крупным корпорациям, как «Роснефть», «Яндекс», «Лукойл», «Мегафон», «РЖД» и многим другим иметь офисы по всему городу? Это создаёт дополнительную нагрузку на инфраструктуру и усложняет логистику. Считаю, что им стоит рассмотреть опыт таких компаний, как Apple или «Газпром» с «Лахта-центром» в Санкт-Петербурге. Их примеры показывают, что можно сосредоточить ресурсы в одном современном бизнес-центре или штаб-квартире, тем самым избегая дальнейшей застройки Москвы ввысь. У нас для этого есть все необходимые условия: развитая пригородная железнодорожная сеть, скоростные автомобильные трассы и удобные платные участки дороги. Мы располагаем десятками тысяч квадратных метров свободной земли в Подмосковье и других регионах. Вместо того, чтобы пытаться втиснуться в границы столицы, мы можем использовать эти ресурсы для создания новых центров развития. Таким образом, децентрализация могла бы стать не только решением проблем перенаселения, но и стратегическим шагом к более сбалансированному развитию всей страны. Необходимо действовать в этом направлении.

Сейчас много говорится о программе реновации. Как считаете, может ли реновация старых зданий и кварталов стать действительно эффективным решением проблемы перенаселения?

Реновация может стать эффективным решением проблемы перенаселения, если будет реализована комплексно и с учётом потребностей жителей. К сожалению, на сегодняшний день процесс реновации часто выглядит как бесконтрольное наполнение бюджета девелоперов и застройщиков: чем выше здание на меньшей площади, тем больше прибыль организации. Крупные игроки рынка получают право на здания и сооружения, подпадающие под программу реновации, производят их снос и на месте малоэтажной застройки возводят многоэтажные комплексы высотой более 20-ти этажей, а местами уже и выше. Это приводит к значительному увеличению численности населения, вместо 250-ти человек в старом пятиэтажном здании мы получаем от 3000 новых жителей. Однако инфраструктура района не готова к такому наплыву новых жильцов, что создаёт дополнительные проблемы для людей и ухудшает качество жизни в этих районах.

Давайте посмотрим на север Москвы, а именно Дмитровский район. MR Group возвёл жилой комплекс «Селигер Сити» переменной этажности от 7-ми до 45-ти этажей. Здесь девелопер предоставил жильцам 2250 квартир, а это порядка 7000 жителей. Насколько местная инфраструктура готова к такому наплыву новых соседей?

Роман Гюльмисарян с женой. Фото из личного архива.

Если говорить о строительстве новых жилых комплексов в условиях высокой плотности застройки, то какие аспекты следует учитывать на этапе их проектирования?

Во-первых, решающую роль должна играть инфраструктура. Необходимо обеспечить доступность общественного транспорта и создать удобные пешеходные и велосипедные маршруты. Также важно планировать социальные объекты, такие как школы, детские сады, медицинские учреждения, чтобы в полной мере удовлетворять потребности жителей.

Во-вторых, больше значение имеют зелёные пространства. Создание парков и скверов способствует улучшению экологии и повышению качества жизни людей.

Ещё один важный аспект – это парковка. Нужно предусмотреть достаточное количество парковочных мест, включая подземные и многоуровневые паркинги, чтобы избежать перегрузки улиц.

Энергоэффективность зданий также не должна оставаться без внимания. Использование современных технологий и материалов поможет снизить эксплуатационные расходы и негативное воздействие на окружающую среду.

Архитектурное оформление должно учитывать эстетику и гармонию с окружающей застройкой, чтобы новые здания не нарушали визуальный облик района.

Кроме того, стоит обратить внимание на управление водными ресурсами. Проектирование систем для сбора дождевой воды и эффективной дренажной системы поможет предотвратить затопление.

Безопасность жителей также является приоритетом. Необходимо проектирование освещения, видеонаблюдения и других систем безопасности.

Социальная интеграция — ещё один важный аспект. Нужно учитывать потребности различных групп населения — молодёжи, пожилых людей, семей с детьми — для создания комфортной и дружелюбной среды. Ну и, наконец, гибкость планировки как возможность адаптации пространств под изменяющиеся потребности жильцов в будущем.

Учитывая все эти аспекты, мы можем создать жилые комплексы, которые будут не только функциональными и комфортными, но и будут способствовать улучшению качества жизни в условиях высокой плотности застройки.

В прошлом люди испытывали искреннюю радость от простых благ, таких как собственная ванная комната или балкон, о чём писал Сергей Михалков в своём стихотворении «Моя улица» в 1960 году:

«В переулке, за углом,

Старый дом идёт на слом,

Двухэтажный, деревянный, –

Семь квартир, и все без ванной.

Скоро здесь, на этом месте ,

Встанет дом квартир на двести –

В каждой несколько окон

И у многих свой балкон».

В современном мире требования к жилью значительно изменились, ванная комната уже не является тем, что может нас удивить. Сегодня мы ожидаем гораздо большего.

Роман Гюльмисарян. Фото из личного архива.

Нуждаются ли, на Ваш взгляд, действующие градостроительные нормы в пересмотре? Если да, то в какой их части?

Безусловно, действующие градостроительные нормы требуют пересмотра. В современных условиях, когда мы сталкиваемся с быстрыми изменениями в технологиях, с климатических вызовами и меняющимися социальными потребностями важно адаптировать наши подходы к градостроительству.

Необходимо пересмотреть требования к плотности застройки и использованию земель. Важно находить баланс между максимальным использованием пространства и созданием комфортной городской среды.

Кроме того, нормы должны способствовать развитию схем общественного транспорта и пешеходных зон, что поможет уменьшить зависимость от автомобилей и снизить уровень загрязнения воздуха.

Наконец, очень важно интегрировать современные технологии в градостроительные нормы. Это касается как умных технологий в зданиях, так и цифровых инструментов для планирования и управления городской инфраструктурой.

Пересмотр градостроительных норм должен быть комплексным, ориентированным на будущее и учитывать все меры для создания комфортной и устойчивой городской среды.

Расскажите, какой вклад в улучшение строительной отрасли вносите лично Вы.

Вклад в улучшение строительной отрасти я стараюсь делать через несколько направлений. Во-первых, занимаюсь активным внедрением современных технологий и инновационных решений в процесс строительства. Обучаю команды правильно использовать эти инструменты для оптимизации рабочих процессов.

Во-вторых, я участвую в разработке проектов, которые соответствуют принципам экологического дизайна, используя энергосберегающие материалы и технологии. Это не только снижает углеродный след, но и делает здания более экономичными в эксплуатации.

Ещё активно занимаюсь повышением квалификации специалистов в отрасли, делюсь опытом и знаниями о современных тенденциях в строительстве, менеджменте и управлении недвижимостью.

Наконец, я стремлюсь к улучшению стандартов безопасности на строительной площадке. Считаю, что безопасность должна быть на первом месте, поэтому внедряю новые методы обучения и контроля за соблюдением норм.

Всё это, надеюсь, поможет улучшить отрасль в целом.

Роман Гюльмисарян с женой. Фото из личного архива.

Какими Вам видятся перспективы архитектуры и градостроительства в ближайшие 5-10 лет?

Весьма оптимистичными. Представьте себе города, где здания не просто стоят, а «дышат» и «живут» в гармонии с природой! Да, мы говорим о зелёных фасадах, солнечных панелях и умных технологиях, которые помогут нам не только экономить ресурсы, но и делать жизнь более комфортной.

Я уверен, что устойчивое развитие станет не просто модным словом, а настоящим стандартом. Архитекторы и градостроители будут работать как шеф-повара на кухне: смешивать инновации с традициями, чтобы создать уникальные «блюда», которые понравятся всем – от жителей до инвесторов. И кто знает, возможно в будущем мы увидим «умные» квартиры, когда дома будут общаться с ними, к примеру, так: «Слушайте, у меня тут солнечная панель перегревается, не могли бы вы немного уменьшить потребление энергии, чтобы я мог лучше использовать солнечную энергию?»

Конечно, не обойдётся и без вызовов. Но это не повод унывать! Как говорится, где есть трудности, там есть и возможности. Мы научимся адаптироваться к новым экономическим условиям и создавать проекты, которые будут отвечать требованиям времени. Возможно, мы даже увидим больше многофункциональных пространств, чтобы, вместо похода в спортзал, можно было просто спуститься на первый этаж своего жилого комплекса или заняться йогой на крыше.

В общем, я вижу впереди не только новые здания, но и новые идеи, новые формы взаимодействия с городом и друг с другом. Так что давайте строить будущее вместе, с улыбкой и позитивом!

Telegram: isjattar

E-mail: rg@jotunn.ru