Риэлтор-эксперт Валерия Керимова:

«Если есть на свете рай…» — когда-то продолжение этой фразы знал каждый советский человек. Десятилетия спустя ничего не поменялось, и солнечный Краснодарский край продолжает оставаться точкой притяжения многочисленных туристов со всей страны и тех, кто хочет переехать сюда на ПМЖ. Поэтому нет ничего удивительного в том, что Краснодар и другие города края россияне всё чаще выбирают в качестве выгодных инвестиций в недвижимость.

Риэлтор-эксперт, основатель и владелица агентства KERIMOVA Валерия Керимова рассказала, что поменялось для застройщиков со времён Олимпиады-2014, и как обстоят дела на современном рынке недвижимости Краснодара, а также поделилась наиболее выгодными схемами инвестирования. 

Валерия, расскажите, как давно Вы работаете в сфере недвижимости, и чем Вас привлекла профессия риэлтора.

Я работаю с 17-летнего возраста, в общей сложности уже 15 лет. Был опыт работы в отделе продаж застройщика, в интернет-рекламе по сопровождению застройщиков. Мне важно было понять этот бизнес с разных сторон, ведь чтобы что-то продавать, нужно это любить, а чтобы любить, нужно понять.

А вот чем привлекла профессия, история вообще интересная. Всё началось с того, что меня развели риэлторы, и было это так: я, доверчивая деревенская девочка, переехала в Краснодар из хутора Духовской. Нашла объявление об аренде квартиры на «Авито» и поехала в офис агентства недвижимости. Там мне показали фотографии квартир, я выбрала ту, которая мне понравилось, и риэлторы при мне позвонили хозяевам. Разговор был на громкой связи, и я услышала, что меня ждут. После этого я сама позвонила хозяину, убедилась, что адрес верный, и заключила с агентством договор. Заплатив комиссию за подбор квартиры, поехала заселяться. Но когда я приехала на место, хозяин квартиры перестал брать трубку, и я осталась около подъезда с грудой вещей. Забавно да, что теперь я риэлтор? В тот момент на меня нахлынула такая обида: они же знали, что я одна с кучей вещей, которые притащила на себе, как можно было так поступить? Мне тогда не было даже 17-ти. Это сейчас я понимаю, что удивляться нечему, обычная схема мошенников, на которую, кстати, ведутся до сих пор.

После первого такого вот негативного знакомства с профессией я поняла, сколько вокруг обманщиков, и захотела во всём этом разобраться, чтобы реально помогать людям. На тот момент мама как раз нашла девочку-риэлтора, которой нужно было составлять и размещать объявления на рекламных площадках. Для меня это было актуально ещё и потому, что я тогда поступила в Кубанский государственный университет на факультет рекламы, и нужна была практика. Через год, когда мне исполнилось 18 лет, я уже межевала участки, в 21 год управляла агентством недвижимости в найме по доверенности, а в 24 открыла своё агентство. Но это уже совсем другая история.

Валерия Керимова. Фото из личного архива.

Все мы помним Олимпиаду-2014, в преддверии которой Краснодарский край активно прирастал новыми объектами, в том числе и жилыми. Что представляет собой рынок недвижимости Краснодара спустя 10 лет? Какова его текущая динамика?

Как хорошо, что, отвечая на этот вопрос, мне не нужно ничего придумывать. На тот момент я уже активно работала и всегда анализировала рынок, поэтому мне есть что сказать. Главное, что изменилось — это законодательство, которое изменило всё. Раньше можно было строить жилой комплекс без школ и детских садов поблизости, без благоустройства. Никто не соблюдал коэффициент парковочных мест, да что там парковочные места, дома строили без документов и сдавали по суду. Некоторые стоят долгостроями до сих пор. Это всегда было и остаётся моей любимой темой, выкладываю истории долгостроев в своём Instagram (*запрещён на территории РФ), если интересно, можете почитать.

Сейчас благодаря поправкам в 214-ФЗ, которые начали действовать с 1 июля 2019 года, а именно закону об эскроу-счетах, застройщик не может получить деньги за проданную вам квартиру до ввода дома в эксплуатацию, как это было раньше. Появилось проектное финансирование.

Что такое проектное финансирование?

Это кредитные средства, которые предоставляются застройщику под реализацию конкретного проекта. Считается, что это борьба с брошенными дольщиками, но вы должны понимать, что страховое покрытие счетов эскроу всего 10 000 000 рублей, и этот вопрос, на мой взгляд, требует дополнительной проработки. Всё это прописано в Федеральном законе от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 22.07.2024) «О страховании вкладов в банках Российской Федерации», в статье 13.2. «Особенности страхования денежных средств, размещённых на счёте эскроу, открытом для расчётов по договору участия в долевом строительстве». В общем, эскроу-счёт вас защищает, но не в полном объёме. Пока так.

Также сейчас активно действует закон о комплексном развитии территорий. Есть постановление от 19.12.2022 № 5981 «О комплексном развитии территорий в муниципальном образовании города Краснодар», согласно которому застройщику не разрешат строить дом, если рядом нет социальной инфраструктуры. Крупные компании вынуждены строить школы и сады за свой счёт, что влечёт за собой удорожание квадратных метров жилья. Мелкие и хитрые застройщики пристраиваются к школам и садам, которые уже возведены другим застройщиком.

Естественно, за десять лет колоссально выросла стоимость жилья. Если в 2014 году за 1 000 000 рублей можно было приобрести хорошую однокомнатную квартиру, то сейчас это стоимость даже не крытого паркинга. Я свою первую квартиру купила в 2013 году за 1 307 000 рублей. Тогда это была первая в городе долёвка.

Ещё за эти десять лет сильно изменились планировки. Раньше студий не было, их начали проектировать с развитием застройщиков, когда появились первые котлованы, которые мы продавали даже без буклетов. Помню, как дико было для людей «покупать воздух». Самая ходовая планировка тогда была 40/20/10, то есть 40 квадратных метров: это общая площадь, 20 квадратных метров — жилая и 10 квадратных метров — кухня. То, что кухня была меньше комнаты, считалось нормой. А сейчас в тренде формат евро, и кухня должна быть больше комнаты, на сегодня это самый частый запрос.

Забавно, но по части планировок мы вернулись к тому, от чего уходили лет 40 назад. Если бы я раньше сказала клиенту, что есть двухкомнатная квартира общей площадью 39 квадратных метров, то он упал бы в обморок, да и я тоже, поскольку это казалось немыслимым. Первые студии проектировали площадью как минимум 25 квадратных метров, и помещение казалось совсем маленьким, а сейчас студии вообще по 16 квадратных метров, и люди покупают.

В общем, много чего изменилось на рынке недвижимости за эти десять лет. Главное, что удалось уйти от строительного хаоса, брошенных дольщиков. Сейчас, помимо необходимости строительства рядом с жилыми комплексами садов и школ, чтобы выделиться в условиях высокой конкуренции, застройщики идут дальше: термальный источник во дворе дома, WI-Fi, фонтаны, рестораны, только покупайте у нас.

Валерия Керимова. Фото из личного архива.

Если рассматривать недвижимость в Краснодаре с точки зрения инвестиционного инструмента, на какую рентабельность можно рассчитывать при покупке жилья для дальнейшей сдачи в аренду?

Данный вопрос на сегодняшний день очень актуален. Это то, с чем мы работаем ежедневно. Чтобы рассчитать рентабельность, нужно знать исходные данные, с чем предстоит работать. Наличный расчёт будет у клиента или ипотека, если ипотека, то какая программа и так далее. Чтобы подсчитать рентабельность, нужно много вводных.

Расскажу о самом распространённом варианте, почти не требующем от вас вложений. Это покупка квартиры под семейную ипотеку с небольшим первым взносом, которым может быть материнский капитал. В случае покупки жилья для долгосрочных инвестиций ваш ипотечный долг закрывают квартиранты. Например, покупаем в ипотеку студию с ремонтом за 3 800 000 рублей и сдаём её в аренду. Ежемесячный платёж у вас 18 000 рублей, а арендаторы платят вам 20 000 рублей. В случае, если вы вложили материнский капитал, то из ваших расходов будет только страхование жизни и объекта. Когда клиенты говорят, что выкупать квартиру 20 лет — это долго, всегда отвечаю, что, во-первых, время летит очень быстро, а, во-вторых, призываю подумать о детях. Это великолепный шанс обеспечить ребёнка своей квартирой, когда он вырастет. Если вам приходилось жить на съёмной квартире или в университетском общежитии, то наверняка помните все «прелести» той жизни, а ваш ребенок этой участи избежит.

Есть ещё несколько крутых схем. К примеру, можно купить две квартиры под 6% годовых и сдавать их в посуточную аренду, выкупая и ещё зарабатывая сверху. Если у вас хороший первоначальный взнос и высокий доход, то я могу подобрать вам квартиру и программу банка, расписав план погашения ипотеки, и вы сможете закрыть её за пять лет! Ещё можно сдать квартиру в субаренду, краткосрочно, долгосрочно, вариантов масса. Разные кейсы я публикую в своём Telegram-канале, так что подписывайтесь.

Какие районы города считаете наиболее привлекательными для инвесторов и почему?

«Западный обход» и «Энка». Объясню, почему. Инвестировать можно и нужно только в районы с развивающейся инфраструктурой, а не туда, где уже всё есть, и цены на жильё космические. Когда концепция «Западного обхода» будет реализована, стоимость квартир тут будет запредельно высокая. Вот, взять, например, улицу Московская, где проложили трамвайные пути, и цена сразу подскочила. Да, люди продают свои несчастные, именно несчастные квартиры в домах, сданных по суду, без нормальных коммуникаций по 5 000 000 рублей за 40 квадратных метров, и я считаю это преступлением. За всю свою практику ни разу не продала квартиру, сданную по суду, это мой принцип. А на «Западном обходе» объекты строятся уже с учётом нового закона о развитии комплексных территорий, о котором я говорила. Неужели вы думаете, что цена будет такой, как сейчас?

То же самое ждёт и район «Энка». Там строится целый спортивный кластер, парк достижений, где будут расположены спортивные школы. Сейчас там уже есть баскет-холл, «Дворец самбо», построена объездная дорога. Жителям «Достояния», «Ромекс», «Архитектора» теперь не нужно стоять в пробке на развязке. Там же будет проложена трамвайная ветка, что также, конечно, напрямую скажется на стоимости недвижимости. Я живу в этом районе, в частном доме и квартиры тоже покупаю тут, потому что вижу перспективы и потенциал, которые многие недооценивают.

Не оставлю без внимания и Карасунский округ, в частности, район «Знаменский». Очевидно, что планы в отношении него грандиозные, будет город в городе, куда перенесут административный центр Карасунского округа. Обещают целый медицинский кластер и магистраль прямо в сердце парка Галицкого, в общем будет круто!

Очень люблю тему инвестиций, последние пять лет занимаюсь разработкой инвестиционных стратегий и формированием инвестиционного портфеля по части недвижимости.

Валерия Керимова. Фото из личного архива.

Какие типы недвижимости пользуются у покупателей повышенным спросом: квартиры, коттеджи, таунхаусы?

Дома. Сейчас тренд на ИЖС. Наконец-то многие поняли, что покупать или строить дом гораздо выгоднее. Средняя цена за квадратный метр дома от 50 000 рублей, а квартиры-студии — от 150 000, не находите это странным? Введённые эскроу-счета и аккредитация застройщика призваны исправить ситуацию. Если раньше можно было взять 6 000 000 под 6% годовых и строить самим, то сейчас нужен только застройщик, причём аккредитованный банком и имеющий возможность рассчитаться через эскроу. На данный момент я как раз занимаюсь аккредитацией и хочу сказать, что не каждый её пройдёт. Начинающий застройщик, который вчера открыл ИП и не имеет опыта, не сможет строить, так как в основном требуется, чтобы было построено пять домов, а ИП или ООО должно существовать более двух лет.

Таунхаусы и коттеджи пользуются спросом меньше, и это логично. Таунхаус в нормальном месте будет стоить от 14 000 000 рублей, где вы получите одну сотку земли и соседей, как в квартире, только ближе. Что касается коттеджей, то здесь всё решает ставка по ипотеке. Если коттеджи от юридического лица, и проходит семейная ипотека, то их покупают, причём никто даже на качество не смотрит, ведь цена-то супер! Лично я люблю продавать дома, построенные частниками, так как можно оценить качество стройки, запросив фото и видеофиксацию на этапах строительства.

Ну и квартиры — это классика жанра. Их будут покупать всегда. Спросом пользуется всё то, что можно купить по низкой ставке в ипотеку. Люди с наличкой к основной массе не относятся, они приобретают и центр города, и дома за 40 000 000, и коммерческие объекты.

Можете назвать среднюю стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья на сегодняшний день?

Что касается первичного жилья, то больше нет такого понятия. Цена зависит от расчёта: если у вас ипотека, то какая — семейная или обычная, первый взнос какой, ставку покупать будете? Когда на все эти вопросы есть ответы, тогда и можно сказать, какая цена за квадратный метр будет для вас. К примеру, квартира-студия площадью 22 квадратных метра стоит 3 800 000 с первым взносом 20,1%, под ставку 6%. И эта же квартира будет стоить 5 100 000 с первым взносом 10,1% и ставкой 3,5%. Подсчитали разницу цены за квадратный метр?

В случае со вторичной недвижимостью тоже ряд вопросов. Недвижимость какая? Дом, который сдался только что или дом, которому 10, 20, 40 лет? Это всё вторичное жильё. Как только вы получаете выписку ЕГРН, ваша квартира автоматически становится вторичным жильем. Давайте тоже на примере. Возьмём всеми любимый микрорайон «Черёмушки». В глубоко вторичном фонде однокомнатную квартиру площадью 33 квадратных метра без ремонта в течение 30 лет можно купить за 3 700 000 рублей. В доме, которому не более 10 лет, можно купить квартиру такой же площади за 4 600 000 рублей, а в новостройке мы купим её за 6 500 000 рублей. В первых двух случаях ставка по ипотеке будет 21%, а в случае новостройки и возможности оформления семейной ипотеки ставка будет 6%. Вот и думайте, что дешевле и выгоднее. Хотя лучше самостоятельно не думать, а написать мне.

Валерия Керимова. Фото из личного архива.

Расскажите, как строится Ваша работа с клиентами. Какие преимущества они получают, обращаясь с запросом на приобретение жилья именно в Ваше агентство?

В нашем агентстве работают действительно настоящие профессионалы, которые помогут закрыть любой вопрос — от получения ипотеки и подбора жилья до юридического оформления. После этого мы можем помочь вам оформить страховку, произвести оценку объекта.

Благодаря тому, что у нас есть строительно-подрядный отдел, мы выполняем ремонт под ключ любой сложности. По желанию клиента укомплектовываем квартиру и сдаём её в аренду. То есть, обращаясь к нам, вы можете даже удалённо купить жильё, отремонтировать его и сдать в аренду.

Хочу отдельно отметить, что в юридическое сопровождение у нас входит правовая экспертиза объекта и физического лица. Возможно удивлю вас, но на самом деле 80% юристов не проверяют ни объект, ни продавца, они просто составляют вам за 15 000 рублей договор, который ещё и править потом приходится. У нас же вы получаете подтверждающий документ, в котором отражены все риски по сделке, если таковые имеются. Мы не просто готовим договор и идём с вами в МФЦ, а оказываем полноценную и качественную юридическую услугу. Миссия у нас такая: мы решаем любые вопросы с недвижимостью за вас, мы — ваши верные исполнители. Работаем для тех, кто не имеет возможности самостоятельно всем заниматься, или не хочет копаться в фейках на «Авито», объезжать банки в поиске лучших условий.

Мы никогда не размещали фейки и никогда не бегали за клиентом, убеждая его работать именно с нами. Мы знаем свою ценность и не видим смысла навязывать себя, если человек не готов к работе с агентом морально или материально.

Каким Вам видится потенциал рынка недвижимости Краснодара в ближайшие 3-5 лет?

Земля есть, строить будут. Проекты однозначно улучшаются и дальше будут ещё лучше. Появляются закрытые экодворы с ландшафтным оформлением и зонами отдыха, строятся собственные надземные и подземные паркинги.

Вопреки мнению многих, хочу сказать, что цена на новостройки не упадёт, это невозможно в силу ряда причин, о которых я уже говорила. Думаю, что к 2026 году все привыкнут, что Краснодар больше не дешёвый город, и те, кто приобретает недвижимость сегодня, будут рады также, как и те, кто купили квартиры в 2019 году, после чего цены на жильё в Краснодаре выросли в два раза.

Валерия, благодарим Вас за интервью!

Telegram: kerimovaleria

Instagram (запрещён на территории РФ):kerimova_lera