Риэлтор Ярослав Кисляков: «В любой кризис всегда выигрывает эконом экономыч»

Если в поисковой строке забить фразу «Почему в кризис», безусловным лидером по количеству запросов является вопрос о том, почему в кризис женщины покупают больше губной помады. Любопытный факт, конечно, но речь сегодня не о косметике, а об уровне интереса к сфере недвижимости в кризисное время. Тем более, что, судя по количеству запросов, тема того,  выгодно ли покупать жильё в финансово нестабильный период, интересует многих.

Растёт или падает покупательская активность во время кризиса? На что следует ориентироваться в первую очередь при покупке квадратных метров? Эти и другие вопросы мы решили выяснить у ведущего эксперта-партнёра компании «Этажи» Ярослава Кислякова.  

Ярослав, расскажите, когда и с какой позиции Вы начали свою профессиональную карьеру в сфере недвижимости.

В сентябре 2019 года по рекомендации сестры я пришёл в недвижимость в качестве партнёра компании «Этажи». Прошёл обучение и начал работать на результат. Спустя два месяца состоялась первая моя сделка, и с этого момента всё закрутилось-завертелось.

На сегодняшний день в общей сложности с моей помощью продано и куплено недвижимости на сумму более двух миллиардов рублей, закрыто 195 сделок. Три года подряд я вхожу в ТОП-10 лучших риэлторов по валовой выручке.

Ярослав Кисляков. Фото из личного архива.

Чем Вас так замотивировал совет сестры попробовать себя в недвижимости? Возможностью высокого заработка, или Вам всерьёз захотелось получить такой опыт работы?

Я мечтал заняться собственным делом, где ты сам несёшь ответственность за себя и свои действия. И вот так получилось, подвернулся отличный вариант для профессиональной самореализации. Сфера недвижимости интересна тем, что ты работаешь с людьми, а я людей люблю. Кроме того, мама воспитывала меня в том ключе, что каждое дело должно быть доведено до конца, поэтому решение задачи, поставленной передо мной клиентом, для меня является основополагающим.

Как показывает практика последних десятилетий, когда в стране наступает очередной кризис, люди демонстрируют максимально высокую покупательскую активность. С полок магазинов сметается буквально всё, начиная от продуктов питания, заканчивая крупной бытовой техникой, автомобилями. В недвижимости наблюдается та же тенденция?

Абсолютно так и есть. В нашей стране уже годами сложилась практика, что в любой непонятной ситуации деньги нужно хранить в бетоне. Большинство людей ещё не сильно владеют основами финансовой грамотности, поэтому всегда покупают недвижимость с целью обезопасить свои кровные.

А как реагируют на это застройщики? Взвинчивают цены на квадратные метры во вновь построенных многоэтажках?

В нестабильное время после ажиотажа спрос начинает падать. Это логично. В короткий период и вторичный рынок, и строительный бизнес выигрывают, а дальше у застройщиков начинается мозговой штурм относительно того, как можно увеличить продажи или хотя бы сохранить их на прежнем уровне. Начинается игра ипотечными ставками: лоббирование во власти необходимости низких ставок определённым категориям граждан, будь то семейная ипотека, или, к примеру, IT-ипотека, рассрочка без процентов, ипотека без первоначального взноса и так далее. Ведь если остановится стройка как ресурс экономики, где задействовано целых 70 секторов, то будет ай-яй. Ну и само собой, такие программы очень привлекательны для людей, соответственно, спрос на жильё оживляется. А когда есть спрос, растёт и цена.

Ярослав Кисляков. Фото из личного архива.

Насколько оправданным может стать решение об инвестировании в жильё в период кризиса? Есть логика в таких действиях?

К данному вопросу на самом деле нужно подходить очень осторожно, поскольку необходим серьёзный анализ того, по какой цене выходит проект, кто конкуренты, какое предвидится развитие территории. Есть вероятность отката цены и непонимание, когда эта цена вернётся к прежним значениям и будет ли дальше расти. Здесь нужен хороший специалист, который даст комплексную оценку.

Если грамотно проанализировать и учесть все нюансы, то это будет правильное вложение, ведь если посмотреть динамику цен на недвижимость за последние двадцать три года, то легко можно увидеть, что стоимость квадратного метра год от года неуклонно растёт, местами снижаясь в кризисное время и отыгрываясь вновь в посткризисный период. Если в цифрах, то с 2020-го по 2023-й год цены на новостройки выросли на 80 %.

А где вообще выгоднее рассматривать покупку – в новостройке или на вторичном рынке?

Здесь есть одно простое правило: если ипотека – идём в новостройку, если наличка – идём во вторичку. В нынешний кризис цена на новострой продолжает расти, а вторичка становится дешевле первичного рынка. Такой парадокс случился в 2021 году и продолжается до сих пор. Ипотечная ставка на вторичку высокая и заходить с минимальным первоначальным взносом категорически невыгодно. Адские проценты по переплате! Лучше идти в новострой и желательно с ближайшим сроком сдачи.

Ярослав Кисляков. Фото из личного архива.

Могут ли в кризисный период со стороны кредитных организаций быть выдвинуты какие-то дополнительные требования к тем, кто получил ипотеку, для обеспечения максимальных гарантий возврата займа, или залог жилья – это уже сама по себя 100%-ная гарантия?

Если в период кризиса кредит одобрен, значит банк вам уже доверился. Условия зафиксированы в кредитном договоре и изменениям не подлежат, за исключением кредита в валюте, конечно. То есть можно спокойно спать и платить ипотеку. Другой вопрос, что в нестабильное время банк может ужесточить условия выдачи займа, к примеру, повысить ставку, увеличить первоначальный взнос или внедрить какие-то дополнительные проверки клиента.

Что происходит на рынке недвижимости на сегодняшний день, и какие типы жилья пользуются наибольшим спросом?

Спрос на жильё с января 2023 года оживился. Люди так или иначе адаптировались к новым условиям, и по сей день недвижимость продаётся и покупается. Я не вижу высокого или малого спроса, всё идёт своим ровным чередом. При этом цена квадратного метра отыгралась к значениям февраля 2022 года.

Что же касается того, на что больший спрос, скажу так: в любой кризис всегда выигрывает эконом экономыч. В первую очередь именно его сметают, образно говоря, с полок из-за сравнительно низкой стоимости, хотя и в других сегментах движение также есть.

Можно ли уже сейчас говорить о том, как поведёт себя рынок недвижимости в 2024 году, или какие-то прогнозы делать пока рано?

За каждым закатом всегда есть рассвет. Поэтому нужно быть гибкими, чтобы любые колебания проходить уверенно. Если нового ничего не произойдёт и нынешняя тенденция сохранится, то вновь будет высокий спрос, потом затишье, а затем стабилизация. Я всегда настроен на позитивный исход любого события. Видна работа властей, и когда решится вопрос с СВО, всё наладится.

Ярослав Кисляков. Фото из личного архива.

Какой совет можете дать тем, кто рассматривает покупку жилья до конца этого года? На что следует ориентироваться, и почему приобретением квадратных метров лучше заниматься не самостоятельно, а при помощи агента по недвижимости?

Совет один: если приняли решение о покупке, делайте это сейчас. Баланса никогда не бывает. Низкая ставка по ипотеке при низкой стоимости недвижимости – это сказки! 

Ориентируйтесь на оптимальный вариант, учитывая количество человек, которые будут проживать в квартире, развитость инфраструктуры, то, насколько быстро и комфортно Вам будет добираться до работы и обратно,  и так далее. 

При покупке недвижимости важно чётко для себя понимать, каков у вас уровень знаний в недвижимости. Это как в случае с автосервисом. Когда что-то ломается, я свою машину везу в специализированный центр, где сотрудники быстро и точно выявляют неисправность и качественно устраняют её. Предположим, что я мог бы сделать это и сам, вот только вопрос, сколько времени я потратил бы на всё это.

Ярослав Кисляков. Фото из личного архива.

Самый ценный ресурс – время, которое вы экономите при покупке жилья с участием агента по недвижимости. Вместо того, чтобы днями или даже неделями самостоятельно заниматься поисками подходящего варианта, общаться с продавцами, тратить время на коммуникации с банком, кропотливо изучать условия договора займа, Вы можете всё это просто доверить риэлтору, который в максимально короткие сроки найдёт вам квартиру мечты и возьмёт на себя все контакты с продавцом и банком. Риэлтор – это человек, который гарантирует вам безопасность сделки, чтобы вы могли спать спокойно. Главное – найти хорошего специалиста!

Ярослав, спасибо Вам за полезную информацию! 

Instagram (запрещен на территории РФ): ya.realtor 

Email: ya.a.kislyakov@msk.etagi.com

Телефон: 8-923-517-5000