Татьяна Алимова:

Здравствуйте, Татьяна. Кто не рискует, тот не пьет шампанского. Три года тому назад Вы дерзнули выйти из зоны комфорта, резко сменив сферу деятельности, став инвестиционным брокером по недвижимости и теперь живете свободной, обеспеченной жизнью, путешествуете и ездите на новейшем черном Porsche Cayenne. Поделитесь своей историей успеха.  

Большую часть жизни я проработала в найме на государственной службе и не представляла себя где-то на другом свободном поприще. Развод с супругом, увольнение в 2012 с казначейской службы, и я с пятилетней дочерью в надежде на лучшее перебираюсь в Москву. В тот момент мне казалось, что «совсем скоро передо мной откроются другие профессиональные возможности и новые перспективы лучшей жизни, ведь это же Москва – город возможностей», – как мантру повторяла я, собирая в страхе неизвестности вещи для переезда. Но у Вселенной на мой переезд были другие планы… 

После государственной службы устроиться на работу в коммерческую структуру было той еще задачей. От многих работодателей после собеседования я слышала очередное: «Раньше вы тратили бюджетный кошелек, а здесь, в коммерческих структурах, сначала нужно заработать, а потом только тратить». 

В Москву ежедневно стекаются сотни молодых специалистов, и некоторые работодатели предпочитали и предпочитают брать в команду более молодых и перспективных претендентов. 

Подкатывал ком в горле: «Почему? Ведь я тоже могу, умею и хочу работать!»

«Я обязательно обучусь, если это будет необходимо», – говорила я каждому из них! День за днем я упорно продолжала искать работу, рассказывая работодателям о своих способностях и стремлениях! Подходил очередной срок оплаты съемной квартиры… Это был уже крик души! Я была готова на любую работу, уйдя с руководящей должности в казначействе! Поняв, что в Москве таких, как я, сотни, я была готова начать все с нуля, расти и подниматься с молодыми, только что закончившими вуз претендентами.

Так и случилось. Вместе с осознанием и принятием факта, что только новый путь  снизу, с чистого листа с нуля может дать тебе возможность просто устроиться на работу, меня приняли в строительную компанию простым финансовым менеджером проекта на зарплату 35 тысяч рублей. После должности «руководитель отдела казначейства», где в твоем подчинении находились больше 30 человек, это был самый большой отдел, а я – самый молодой руководитель, перспектива простого менеджера и бумажной рутины не радовала, но вселяла большую надежду на получение первых долгожданных денег в Москве, я была счастлива! 

Я старалась проявлять себя в каждом дне, бралась за любые поручения, в итоге  руководство меня заметило: мой доход вырос до 60 тысяч рублей, при этом расходы на жизнь только увеличивались. Дочь моя пошла в первый класс, потом во второй, третий… Я сменила несколько строительных компаний, и к 2018 год моя заработная плата была порядка 100 тысяч рублей, но денег все равно катастрофически не хватало: съемная квартира, расходы на школу, одежда, еда без изысков, отдых раз в год. Во всей этой рутине столичной жизни в один из дней на семейном совете с родными прозвучало: «Таня, надо купить жилье в ипотеку и наконец-то жить в своем, с первоначальным взносом мы поможем». На тот момент мне казалось, что это действительно свое. «Классная идея», – думала я, благодаря за ценный совет близких, и только потом, уже сильно позже, по прошествии времени я стала понимать, что квартира в ипотеку – это совсем не свое, это не твое… Ипотека – это привилегия тех, кто берет ее не из нужды, квартира, находящаяся в ипотечном залоге у банка, находится там до последней невыплаченной копейки кредитору и в случае просрочки в 90 дней рискует быть продана на торгах вместе с твоими мечтами о лучшей жизни в своей квартире.

На семейном совете мы собрали все имеющиеся деньги на первоначальный взнос, в обмен на который я получила двухкомнатную квартиру за МКАД, 30 лет ипотеки и платежей в 48 тысяч ежемесячно. 

«Наконец-то, – думала я. – Наконец-то квартира моей мечты с видом на Строгинскую бухту – это ли не счастье? Главное – жить в своем!» Уже позже, когда ушла эйфория от покупки, пришло осознание, что это был печальный исток новой, доселе неизведанной мне жизни. Зарплаты кое-как хватало, чтобы покрыть ипотеку с платежом почти 50 тысяч, и совсем немного оставалось на нашу «свободную, безбедную» жизнь на двоих с дочерью.

Татьяна Алимова. Фото из личного архива.

И как Вы в тот момент действовали? 

Два года мы с дочерью не жили, а так, кое-как подживали на желтых скидочных ценниках в магазинах. И, вероятно, так бы и длилась моя история с ипотекой и скудной зарплатой в найме, но случился пандемийный 2020-й год. Именно он стал для меня тем переломным моментом, годом невозврата в ту непростую жизнь, которой я жила.

На карантине я работала из дома. Мысли и настроение были нерадужные. Я понимала, что надо что-то менять в жизни, но что? Как? Вопросов было больше, чем ответов. В этих мыслях проходили дни.. В один из таких дней где-то позади, за спиной я услышала голос Насти: «Мама, почему у нас две комнаты, а мы живем только в одной? Почему вторая комната у нас пустая?» Дрожь пробежала по всему телу от этого простого, но такого кричащего вопроса. В тот момент в голове окончательно укрепилось осознание своей безысходности и того, что я не в состоянии дать элементарного своей дочери – уюта в своем личном домашнем мире. 

Иногда люди бывают инертными и ждут от судьбы волшебного пинка, хорошо, если он благоприятный, какой случился у Вас?

Видимо, Вселенная ждала, когда я очнусь, когда дойду до крайней степени невыносимой боли и страха и именно оттуда, взорвавшись, стартану к новой жизни!  

Голова кипела, мозг неумолимо искал новые возможности заработка. В этот момент мой взгляд привлек внимание ролик в интернете о торгах по банкротству с громкой рекламой: «Как купить имущество со скидкой до 90%». Интересно, как это можно делать? Я начала изучать тему торгов, купила обучение и, отучившись, зажила всеми мыслями о торгах. Мысли были настолько яркими и кричащими, что в какой-то момент пришло глубокое осознание: «Внизу, где плохо и бедно, я уже была, почему бы не рискнуть, сделав шаг в неизвестность?! Возможно, это и есть тот самый мистер счастливый случай и госпожа удача, подсветившие мне путь в другую, лучшую жизнь». Вернувшись в офис, через два месяца я уволилась из найма, взяв в эту минуту на себя ответственность за свою жизнь. Страшно ли мне было? Да! При имеющейся ипотеке впервые в жизни я осталась по собственной инициативе без стабильно выплачиваемой зарплаты в найме! Надо было с чего-то начинать в торгах, чтобы покрывать самый минимум – ипотечные затраты и еду. Без навыков продаж и опыта я просто интуитивно, пока еще ни во что не веря, делала шаги. Купила ЭЦП, прошла аккредитации на всех площадках по торгам, разместила первые два объявления в интернете об оказании агентских услуг в сфере торгов. И клиенты пошли… 

Я участвовала за них в торгах и вела наставничество, обучая ребят, которые только начинали свой путь в торгах. Делала это за небольшие деньги, но с добром и большим, искренним желанием поделиться опытом, меня это вдохновляло и мотивировало расти! 

В 2021 году, поняв специфику работы с недвижимостью на торгах, с самым первым моим инвестором мы приобрели инвестиционный объект в Астрахани, который был оперативно отработан и достаточно быстро и успешно продан. Прочувствовав вкус первой победы, безусловно захотелось зарабатывать от вложений личных инвестиций, и в этом же 2021-м, несмотря на страхи близких, вопреки всем опасениям, я продала единственное, что у меня было на тот момент – ипотечную квартиру, которая была для меня пассивом вместо такой долгожданной квартиры мечты. С продажи я выручила 4,2 миллиона рублей. Полтора года я работала одна, покупала и продавала недвижимость, действуя интуитивно, накапливая опыт и знания, делая ошибки и оступаясь, но идя без оглядки и остановки только вперед! В режиме сарафанного радио, видя мои результаты, приходили инвесторы, имеющие от 1 до 5 миллионов рублей. По прошествии трех лет мой личный капитал с той самой ипотечной квартиры вырос до 26 миллионов рублей. 

Татьяна Алимова. Фото из личного архива.

А теперь в какой квартире живете?

Мы живем в арендованной квартире в Крылатском, это современная и хорошо обставленная квартира стоимостью более 100 тысяч рублей в месяц. На сегодняшний день уже есть возможность купить свою квартиру, но как предприниматель я считаю, что это экономически нецелесообразно. Деньги должны приносить деньги. Мы живем в хорошей квартире и при этом ни чем не обременены: ни налогами на имущество от квартиры в собственности, ни ремонтами, ни коммунальными платежами. Мы свободны в перемещении и вольны переехать в любое время в любой район, город, страну…

Мы живем свободную жизнь, при этом наши деньги не вложены в «бетон» собственности, не вложены в пассив, а каждый день, приумножаясь, работают на нас и во имя нашего блага!

Сфера деятельности инвестиционного брокера специфическая, предполагающая доверие клиентов. Как Вы находили инвесторов, когда Вас как профессионала никто не знал?  

Первым инвестором у меня стал клиент по моему объявлению об оказании агентских услуг, который пришел купить автомобиль. Несколько раз мы участвовали в торгах, но цены улетали в космос. И, увы, автомобиль мы так и не сумели выиграть с Ильей. Но! Поработав со мной несколько месяцев, поняв мое ответственное отношение к делу, к обязательствам и, узнав, что на торгах можно выгодно приобрести недвижимость, Илья сказал: «С машинами не получилось,  давайте попробуем купить квартиру, я готов стать инвестором».

Это и есть тот самый инвестиционный объект в Астрахани с торгов, о котором шла речь выше. Мы с Ильей купили эту квартиру за 986 тысяч рублей. Квартира была в плачевном состоянии. Сделали ремонт, который обошелся нам в 250 тысяч, и квартира в первую же неделю после опубликования в интернете объявления о продаже нашла своего покупателя за 1 миллион 850 тысяч.  

Это было феерично красиво! Я готова была обнять весь мир! Я, которая еще вчера кое-как сводила концы с концами, сегодня заработала в своей первой в жизни сделке сотни тысяч рублей личным трудом, навыками, коммуникациями.

В тот момент я поняла, что все возможно, если, преодолевая страхи, не оглядываясь, двигаться вперед и делать все для того, чтобы жить яркую, счастливую, свою лучшую жизнь!

Но сейчас Вы работаете уже не одна?

На сегодняшний день мною создана команда профессионалов, мы занимаемся тем же самым, чем занималась я в начале своего пути, ведя полный цикл сделки от поиска до продажи объектов. Благодаря слаженной работе команды и отработанным дорожным картам, все этапы сделок с недвижимостью проходят максимально быстро.

Татьяна Алимова. Фото из личного архива.

Для тех, кто еще не определился и прочно сидит на финансовом матрасе, опасаясь обмана, раскройте, как происходит взаимодействие инвестора с вашим агентством ESTRADE? 

На первом этапе сотрудничества определяем сумму инвестиций клиента. При инвестировании от 3 миллионов рублей и выше предполагается порядок полного покрытия стоимости инвестиционного объекта. До указанной суммы чаще возможно только соинвестирование в проект.

Следующий этап – выборка потенциально прибыльных объектов, реализующихся по всей России с электронных торгов. Здесь мы детально проверяем юридическую чистоту объекта, локацию, рыночную стоимость, покупательскую способность населения и многое другое и, исходя из этого, делаем для инвестора расчет экономической целесообразности приобретения того или иного объекта.

Далее следует процесс согласования с инвестором объекта, подобранного командой на имеющуюся сумму инвестиций, и подписание договора агентского сопровождения. Нам важно, чтобы клиент четко понимал, что он покупает и, учитывая все сроки и этапы реализации, был уверен в потенциале, заложенном в объект.

Далее отдел сопровождения клиентов готовит пакет документов для участия в торгах, контролирует оплату задатка, подает заявки, участвует в торгах. 

В случае победы в торгах сотрудник команды создает в мессенджере чат по объекту, и команда приступает к работе по оформлению объекта в собственность инвестора. Каждый инвестор в режиме реального времени владеет ситуацией по продвижению команды в работе над объектом. 

В случае если квартира на торгах не выиграна, инвестору предлагается следующий пул квартир для участия.

Самый трудоемкий этап – снятие обременений с объекта, снятие арестов и залогов, оформление в собственность и предпродажная подготовка, если это требуется. В случае когда объект находится за пределами Москвы и Московской области, мы задействуем опытных агентов нашей команды в регионах. Ребята берут на себя часть бумажной работы, походы в инстанции и ремонты. Команда удаленно контролирует 24/7 все процессы отработки объекта, оперативно сообщая инвестору о том, как продвигается работа над объектом.

После оформления документов, работы с должниками, проживающими в квартире по освобождению объекта, при необходимости, выписки старых владельцев в судебном порядке, объект готовится к продаже (ремонт, клининг), далее следует продажа. Согласование и полное сопровождение сделки наша команда тоже берет на себя. Тотальный контроль, опыт и профессионализм отдела продаж команды позволяют успешно сопровождать сложнейшие многоступенчатые этапы сделок.

Сделка по продаже инвестиционного объекта – это финальный этап сотрудничества нашей команды с инвестором. Сотрудник команды готовит таблицу с итоговым расчетом, отражая всю затратную часть по проекту, включая налог с продажи, и далее, после получения инвестором средств от продажи объекта, производится расчет с командой по ранее согласованным процентам от прибыли.

Сколько в среднем времени занимают этапы от начала до окончания сделки?

Средний срок длительности цикла сотрудничества с инвестором от покупки и оформления в собственность до продажи составляет 3-4 месяца. Если на объекте требуется ремонт, то срок увеличивается в среднем на месяц. Показатели усредненные, поскольку это торги, это должники и это недвижимость – понятный, стабильный, но всегда непредсказуемый во времени актив. Бывают объекты  беспроблемные, например, от банков, где цикл от вложения инвестиций в проект до возврата их инвестору примерно месяц. Но есть торги и проблемные должники, с которыми возможны суды по выписке и выселению. Тогда цикл сделки варьируется в среднем от 5 до 8 месяцев. Но, основываясь на многолетней практике и более 100 отработанных объектов, такие случаи составляют не более 10% от всех объектов в команде.

Иногда время, кстати, играет на нас. Затягивание сроков в суде должником увеличивает стоимость объекта ввиду изменений на рынке недвижимости. Из последних затянувшихся объектов – квартира в Челябинске. Она была куплена в декабре 2022 года за 1,7 миллиона рублей. План по продаже стоял 2,5 миллионов рублей, плановая экспозиция 2-3 месяца. В суде должник восемь месяцев тянул время, оспаривали выписку и выселение, но, естественно, проиграл. В сентябре 2023 должник съехал из квартиры. А в октябре случился скачок цен на недвижимость, и эта квартира была продана за 3,250 миллионов рублей. Таким образом, она продалась на 750 тысяч дороже, чем планировали, повысив инвестиционную привлекательность проекта на 39%. Мы, как и все практикующие инвесторы и брокеры, безусловно не можем с точностью до дней предсказать срок экспозиции объекта, но в наших силах и в наших возможностях, с учетом насмотренности и наличия опытных трудовых ресурсов в команде, сделать все максимально возможное для уменьшения срока экспозиции объекта с целью последующего реинвестирования инвестором в новый проект.

Татьяна Алимова. Фото из личного архива.

Вложения в недвижимость – одни из самых прибыльных и стабильных инвестиций, но существуют ли риски?

Торги – это бизнес, и здесь, как в любом виде бизнеса, существуют риски. Такое понятие как «гарантии» в любом виде бизнеса отсутствует. Но риски всегда можно минимизировать, имея опыт отработки объектов, имея насмотренность в документах, имея понимание, как выстраивать диалоги с должниками с целью минимизации временных и финансовых затрат и имея команду, где каждое звено  работает как хорошо отлаженный механизм, бесперебойно отрабатывая этапы жизни объекта. 

Покупка неликвидного жилья – бич нынешнего времени, с учетом количества участников на торгах, а также волатильности рынка недвижимости. Самый явный риск – невнимательность при изучении рынка продаваемого объекта, невнимательность и иллюзия высокого ценообразования в этом районе, исходя из объявлений, выставленных на агрегаторах. Купить на торгах несложно, но потом возникают вопросы, за какую цену, кому продавать, и сколько на этом можно заработать.

Существует также риск не усмотреть проблемы самого объекта недвижимости. Упущение малейшего стоп-фактора при анализе объекта может повлечь за собой в лучшем случае вложение инвестиций вдолгую, в худшем случае – потерю части инвестиций. Здесь важно уметь читать все правоустанавливающие документы, опытным путем определять наличие споров по объекту недвижимости, проверять самого должника на наличие у него поведенческого паттерна к судебным спорам; изучать обременения на объектах в виде пожизненно проживающих людей, сохранивших это право, отказавшись от приватизации; анализировать временные риски, связанные с арестами на объектах приставов или судебных арестов, в том числе в рамках уголовного дела; залоги юридических или физических лиц; рассчитывать экономическую выгоду объекта, в том числе, исходя из расчета долгов за коммунальные услуги, особенно в части капитального ремонта, который переходит на нового собственника с переходом права собственности.

Все это лишь неполный перечень рисков, с которыми можно столкнуться в недвижимости на торгах.

Обращаясь к опытным профессионалам, инвестор минимизирует риски при потенциально высоких заработках. Наша команда работает только по договору, открыто и прозрачно и, имея сотни успешных кейсов, точно обладает компетенциями в том, как можно максимально безболезненно обойти все риски и, минимизируя временные потери, помочь выгодно инвестировать в жилую недвижимость, которая на сегодняшний день является самым стабильным  и выгодным инструментом сохранения и приумножения капитала инвестора.

Любой осознанный риск нивелируется размером прибыли объекта. Иногда рискнув, можно заработать сильно больше на одном объекте, истратив кратно меньше времени при той же прибыли, отработав на 10 из 10.

Почему инвестор именно вашему агентству ESTRADE может доверить свои вложения?

Мы имеем многолетний опыт участия в торгах с целью выгодного приобретения любого вида имущества по всей России.

Все члены команды – это практикующие инвесторы уже более 4 лет в недвижимость с торгов.

У нас предусмотрена опция соинвестирования в объект, где каждый желающий, имея даже 1 миллион рублей, может наравне с крупными игроками попробовать себя в роли инвестора, приумножив свой капитал. И, что не менее важно, мы также заходим в проекты в качестве соинвесторов, добавляя сумму инвестиций до полного покрытия стоимости объекта. Участие команды в проектах по соинвестированию – это лучший показатель доверия; все объекты, которые команда предлагает для участия – это объекты, куда каждый инвестор из сотрудников команды готов зайти наравне со сторонними инвесторами.

Мы работаем под ключ, ведя полный цикл сделки от подбора объекта до продажи его конечному покупателю. Функционал под ключ позволяет инвестору получить весь спектр услуг в одном месте.

Мы не привлекаем деньги инвесторов на свои счета. Вся инвестиционная недвижимость согласовывается и приобретается только в собственность инвестора, что является гарантом сохранения его инвестиций.

Мы работаем по всей России, не ограничиваясь территориями, что делают единичные специалисты в этом направлении. Данная опция позволяет не простаивать нашим инвесторам, реинвестируя из проекта в проект. У нас сформирована масштабная команда, в которой почти во всех регионах России присутствуют агенты-партнеры, оперативно решающие проблемы на местах с объектами.

Мы выполняем ремонты на объектах с целью увеличения покупательской способности объекта. Наше агентство сотрудничает на постоянной основе со строительными бригадами, поставщиками материалов, байерами, имея возможности за счет объема ремонтов получать дополнительные скидки, а также скидки по реферальным программам. Экономия на статьях по ремонту позволяет нам снизить итоговые затраты на объект, увеличив тем самым прибыль при продаже объекта для инвестора.

За 4 года работы в нашей копилке более 100 реализованных объектов с совокупной прибылью 70 миллионов рублей, где более 45 миллионов уже заработали наши клиенты. 

Команда получат вознаграждение за работу в момент продажи объекта и получения средств от продажи на счет инвестора, поэтому мы первые заинтересованы в качестве оказываемых услуг и в сроках реализации проекта.  

Татьяна Алимова. Фото из личного архива.

Много ли к вам обращаются желающих в складчину соинвестировать в недвижимость?

Таких инвесторов достаточно много. В последнем кейсе по соинвестированию участвовала даже одна из наших должниц, чью квартиру мы в 2022 году купили с торгов в Астрахани. Устав копить на квартиру, ипотеку ей естественно уже не одобряли, увидев, что у нас есть опция командного соинвестирования и приумножения капитала, она обратилась в наше агентство. 

Любой инвестор при наличии капитала от 1 миллиона рублей может стать частью команды и проекта, заработав абсолютно столько же на свою долю вложения в объект, что и инвестор, покрывший стоимость объекта полностью. 

Расскажите подробнее, как все происходит на практике.

В нашем агентстве всегда есть в отборе квартиры с торгов. Допустим, к нам обращаются Анастасия, у которой в наличии 1 миллион инвестиций, у Екатерины 1,5 миллиона, а у Андрея 1,3 миллиона рублей. Мы подбираем для покупки объект на общую сумму, приближенную к пулу соинвесторов. Если объект стоит 3,8 миллиона рублей, то инвесторы становятся соинвесторами в данном проекте. С каждым заключается договор соинвестирования. В нем в том числе указаны сумма инвестиций, объект и доля вложения инвестора. 

В данном конкретном примере доля инвестиций в объект у Анастасии 26,3%, у Екатерины 39,5% и у Андрея – 34,2%. Согласно процентам будет распределяться и доля чистой прибыли каждого инвестора после продажи объекта.

При реинвестировании в среднем 3 раза в год что на полном инвестировании, что и на соинвестировании, наши инвесторы зарабатывают в среднем до 75% годовых.

И в заключение что бы Вы пожелали тем, кто ищет свой путь к успеху и материальному достатку?  

Каждое твое действие сегодня – это твое будущее завтра, и вы всегда можете изменить свою жизнь, свой путь, свое видение и свои убеждения для того, чтобы каждое мгновение дня проживать лучшую для себя жизнь!

Верьте в себя, не сдавайтесь и идите вперед, не предавая себя и свои желания!

---

Сайт: estrade.pro

Telegram: estradeinvest

ВКонтакте: estradeinvest

Youtube: alimovainvest

Instagram (запрещён на территории РФ): tatitatuu