Хоумстейджер, интерьерный специалист Ольга Дмитрик-Кононова:

Ольга Дмитрик-Кононова — международный специалист по хоумстейджингу, 3-й хоумстейджер Европы по версии премии Home Staging Awards, специалист по нейроэстетике в сфере доходной недвижимости. В своем интервью она раскрывает секреты флиппинга — популярной инвестиционной стратегии. Вы узнаете, как правильно выбрать объект, минимизировать риски и подготовить квартиру к продаже.

Ольга, куда, по Вашему мнению, выгоднее вкладывать деньги — в недвижимость или в банки под высокий процент?

Однозначного ответа на этот вопрос не существует. Все зависит от индивидуальных предпочтений и целей инвестора. Несомненные плюсы вложений в недвижимость — ее постоянный рост в цене, стабильный спрос и возможность получать пассивный доход. Из минусов — медленная окупаемость, дополнительные расходы на содержание, особенно при возможном отсутствии арендаторов.

Жилье в Москве и Санкт-Петербурге стоит дорого. Далеко не каждый инвестор может себе его позволить. Поэтому я советую обратить внимание на развивающиеся регионы — Тюмень, Екатеринбург, Самару и Волгоград. В данный момент они являются самым перспективным направлением для инвестиций. Сначала вы будете получать пассивный доход с аренды, а на этапе роста цен сможете выгодно продать жилье. Однако процесс инвестирования требует не только денег, но и знаний. Нужно понимать особенности рынка недвижимости, разбираться в трендах. Если вы не хотите сами вникать в детали, наймите компетентных консультантов.  Они оценят за вас все возможные риски и выстроят правильную инвестиционную стратегию.

Ольга Дмитрик-Кононова. Фото из личного архива.

Что лучше подходит для инвестиций — новостройки или вторичное жилье? 

Здесь тоже все очень индивидуально. У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы. Идеальный вариант — это новый дом в старом, центральном районе города. У новых ЖК есть несомненные плюсы — современные подъезды, подземные паркинги, благоустроенные закрытые дворы, развитая инфраструктура и одинаковый социальный статус соседей. В элитных комплексах, например, редко встречаются случайные жильцы. Но главное преимущество новостроек — это их стоимость. Она намного ниже, чем у вторичного жилья такого же класса и площади. К тому же банки предлагают покупателям новых квартир более выгодные условия кредитования. Есть и другие «плюшки», например, рассрочки от застройщиков, скидки от брокеров, акции при покупке двух и более объектов. Такие предложения особенно привлекательны для инвесторов. Также можно найти объекты с быстрым сроком ввода в эксплуатацию или готовым ремонтом от застройщика. Конечно, они далеки от идеала и имеют массу недочетов. Зато без необходимости делать ремонт вы быстрее начнете зарабатывать и избавитесь от множества забот. А привести в порядок такой объект будет несложно. 

А вот выбор вторичного жилья требует особого внимания. Есть риск столкнуться с мошенничеством или купить квартиру с обременением. И вместо быстрого дохода можно получить долгие судебные тяжбы. Перед покупкой обязательно обратитесь к опытному юристу или риелтору и тщательно проверьте все юридические нюансы. Еще один важный момент — техническое состояние «вторички». Иногда квартира выглядит очень неплохо. Однако позже могут проявиться проблемы, устранять которые вам придется за собственный счет. Одно дело — переклеить обои, и совсем другое — менять полы или электропроводку. Это совершенно разные уровни затрат. Поэтому важно, чтобы до покупки квартиру осмотрел специалист и предоставил вам отчет о предполагаемых расходах.

Ольга Дмитрик-Кононова. Фото из личного архива.

Что такое флиппинг? Реально ли сейчас на нем заработать? 

Флиппинг — это стратегия инвестирования. В последние годы она приобретает всё большую популярность. Основная причина — быстрый рост цен на недвижимость по всему миру. Безусловно, в России эта практика развита меньше, чем в западных странах. Однако количество специалистов и реализованных проектов неуклонно растет.

Как работает флиппинг? Частное лицо или компания покупают недвижимость на вторичном рынке по заниженной цене, часто в плохом состоянии.  Затем они вкладывают деньги в ремонт, перепродают объект гораздо дороже и получают прибыль. Главное в этом процессе — это сумма и сроки!  Нужно дешево купить, оперативно сделать ремонт с небольшими затратами, а затем продать — быстро и дорого. Современные покупатели не хотят тратить время и силы на обустройство, предпочитают квартиры, готовые к проживанию.  Поэтому перед продажей нужно упаковать объект минимальным набором техники и мебели. Обычно один проект, от покупки жилья до продажи, у нас занимает 5–6 месяцев. 

При работе с квартирой мы придерживаемся «золотого стандарта». Общие расходы на ремонт и сопровождение сделки не должны превышать 10% от ее первоначальной стоимости. Так мы можем удержать свои риски в приемлемых рамках. Успешным считается проект с чистым доходом от 30%.

Ольга Дмитрик-Кононова. Фото из личного архива.

От чего зависит ликвидность флиппинг-проекта? 

В первую очередь — от выбора объекта. По статистике, чем меньше площадь жилья, тем быстрее оно продается. Поэтому для флиппинга лучше выбрать студию или однокомнатную квартиру. Также обратите внимание на локацию — объекты возле метро, с удобной транспортной доступностью продаются лучше. Развитая инфраструктура также станет несомненным плюсом.

Перед покупкой «вторички» тщательно изучайте документы, остерегайтесь незаконных перепланировок. При дальнейшей перепродаже они могут создать дополнительные трудности. Вот несколько советов по подбору квартиры экономкласса — самой распространенной ниши для флиппинга:

• Удаленность от метро — 15–20 минут пешком.
• Цена — по нижней границе рынка. Если квартиру продают слишком дешево, это должно вас насторожить.
• Этаж — ни в коем случае не первый, они не котируются. А вот последний смело берем.
• Право собственности — более 3 лет. Недавно унаследованную квартиру (менее 3 лет) не рассматриваем ни при каких обстоятельствах.
• Наличие или отсутствие балкона не оказывает существенного влияния.
• Этажность — предпочтительнее дома выше 9 этажей.
• Окна квартиры — избегайте вида на транспортную развязку, кольцевую или железную дорогу.
• Состояние дома — узнайте, был ли капремонт, как работают лифты, есть ли в подъезде неприятные запахи.

Выбрав подходящий вариант, тщательно изучите историю квартиры. Обязательно выясните следующие моменты:

• Наличие обременений — долги, арест имущества, залог у банка, ипотека.
• Правовое основание владения — купля-продажа, наследство, дарение, пай, рента, приватизация.
• Альтернативная или свободная продажа. В первом случае — есть ли у собственников подходящие варианты и как быстро они готовы выйти на сделку.
• Будет ли продавец лично присутствовать на сделке, есть ли у него российское гражданство, сколько ему лет. Нет ли у него инвалидности, готов ли он предоставить справки из психо- и наркодиспансера.

Второй важный момент при расчете ликвидности — это налоги. Если инвестор владеет квартирой менее 5 лет, то должен заплатить НДФЛ — 13% от суммы продажи. Один раз в год можно воспользоваться вычетом в 1 миллион рублей.  При покупке следующей квартиры инвестор также может получить налоговый вычет. Но он предоставляется всего один раз в жизни и не может превышать 260 тысяч рублей. Также можно уменьшить налог до 6%, оформив квартиру на ИП, работающего по упрощенной системе налогообложения.

Ольга Дмитрик-Кононова. Фото из личного архива.

Ольга, посоветуйте нашим читателям, как продать жилье быстро и дорого.

Начните с простых, но очень важных действий:

• Определите реальную стоимость вашей квартиры. Для этого вам понадобится инсайдерская информация о рынке вторичного жилья. Он очень подвижен, цены быстро меняются. Стоимость, по которой вы планировали продать жилье год назад, сегодня уже не актуальна. К тому же ожидания продавца не всегда совпадают с предпочтениями покупателей. Игнорировать эти моменты нельзя, иначе ваша квартира «зависнет» в продаже.
• Заранее соберите полный пакет документов. Наши квартиры продаются со 2–3-го показа, поэтому собственник должен быть готовым к сделке. Особенно это касается специфических документов — согласия супруга на продажу недвижимости или справок из нарко- и психодиспансеров. Иногда покупатели ограничены во времени, например, у них истекает срок одобренного кредита, и ждать они просто не могут.
• Чтобы продать квартиру дорого, нужно ее обязательно подготовить. Проведите тщательную уборку, избавьтесь от хлама и ненужных вещей. Уберите все лишнее — личные фотографии, религиозные символы, детские игрушки, аксессуары для животных. 

Сейчас в интернете много информации о правилах и стандартах хоумстейджинга. Следуя им, вы можете подготовить квартиру к продаже самостоятельно. Но грамотный специалист сделает это быстрее, без лишних затрат и с максимальным эффектом. Чем выше уровень недвижимости, тем больше должен быть опыт работы вашего специалиста. Спрашивайте кейсы, интересуйтесь, на какой недвижимости он специализируется, просите отзывы и рекомендации.

Существует показатель предельной эффективности по ПП (предпродажной подготовке). Он не должен превышать 2% от рыночной стоимости жилья. В эту сумму входят все расходы — уборка, услуги хоумстейджера, интерьерного фотографа, покупка или аренда инвентаря, декора, мелкие ремонтные работы. Иначе это уже не ПП, а флиппинг, который в большинстве случаев не нужен. Часто начинающие хоумстейджеры увлекаются чрезмерным декорированием квартиры. Фотографии выглядят красиво, но в результате собственник не получает желаемого результата. Опытный специалист, как правило, имеет собственный склад инвентаря. Он может предоставить его в аренду на время продажи квартиры, и вам не придется переплачивать за ненужные вещи.

Ольга Дмитрик-Кононова. Фото из личного архива.

Как Вы помогаете своим заказчикам увеличить прибыль? Можете привести интересные кейсы?

Хоумстейджер одновременно выполняет роль психолога, дизайнера и маркетолога. Его основная задача — рассмотреть в квартире потенциал и с минимальными вложениями воплотить свои идеи в жизнь.  

На начальном этапе важно правильно определить целевую аудиторию и подготовить объект под ее запросы.  Задача специалиста — вызвать положительные эмоции у целевой аудитории, выделиться на фоне конкурентов, сделать объект запоминающимся. После качественной подготовки можно поставить цену выше рыночной, по максимальному уровню для этой локации. Однако важно соблюдать ключевое правило — фотографии должны соответствовать тому, что увидит покупатель/арендатор в действительности. Иначе никакой хоумстейджинг не сработает.  

Самые показательные кейсы в нашем бюро — это квартиры экономкласса, особенно «бабушкин ремонт». Квартиры, полученные по наследству, отлично подходят для хоумстейджинга. С минимальными вложениями они быстро приобретают привлекательный вид. До нашего вмешательства они продавались годами и значительно потеряли в цене. После преображения они становятся конкурентоспособными на рынке недвижимости.  

На фото как раз представлен такой вариант. Квартира безуспешно продавалась 6 месяцев по цене 5,5 миллиона рублей. После работы стейджера и вложений в 110 тысяч рублей она ушла на сделку через 2 недели. За это время прошло 24 показа — и собственники, в прямом смысле слова, выбирали, с кем заключить договор. Окончательная стоимость квартиры — 6,3 миллиона рублей.

Хоумстейджинг квартиры перед продажей. Проект: Ольга Дмитрик-Кононова.

Есть пример квартиры с не самой удачной локацией — последний этаж без лифта. Она не привлекала покупателей и находилась в продаже больше года. После стейджинга с минимальными вложениями и манипуляциями ситуация кардинально изменилась. Через месяц хозяева смогли ее продать по рыночной цене, вложив всего 50 000 рублей.

Хоумстейджинг квартиры перед продажей. Бюро интерьерных решений Ольги Дмитрик-Кононовой. Интерьерный фотограф: Владимир Ложкин.

А вот пример арендной квартиры. Она сдавалась всего за 20 000 руб. в месяц. В ее обновление мы вложили 150 000 рублей. Спустя месяц квартира начала сдаваться посуточно за 3500 рублей в сутки. В сезон она сможет приносить владельцу более 100 000 рублей в месяц. А в несезон стоимость ее аренды составит более 45 000 рублей. Мы уверены, что стоит потратить время и деньги, чтобы получить такой результат.

Редизайн объекта для работы в аренде. Онлайн-проект. Бюро интерьерных решений Ольги Дмитрик-Кононовой. Интерьерный фотограф: Владимир Ложкин.

Многие собственники не хотят платить хоумстейджерам. Считают, что могут сами подготовить квартиру к продаже. Что Вы можете им ответить?

Конечно, вы можете заняться хоумстейджингом самостоятельно. Однако для этого необходимо иметь определенные знания: что делать, зачем и в каком порядке. Даже заручившись пошаговой инструкцией, вы, скорее всего, не сможете с оформить квартиру с первого раза. Вам не удастся создать такой же визуальный эффект, как практикующему профессионалу. Я делаю основной упор на слове «практикующему»! Работы начинающих коллег видно сразу. В них очень много ошибок и недоработок, справиться с которыми можно только наработав собственный опыт. 

Хоумстейджинг — достаточно сложное направление, несмотря на кажущуюся простоту. Есть огромное количество нюансов, которые надо учитывать при работе с пространством:

• грамотно использовать свет, цвета, фактуры;
• подобрать текстиль и декор для заданного стилистического направления;
• разбираться в основах мелкого ремонта, бюджетировании проектов;
• уметь работать с камерой, правильно ставить задачи интерьерному фотографу;
• составлять маршрут показа с учетом психологии клиентов;
• работать с целевой аудиторией и многое другое.

Если у вас нет времени и желания основательно в это вникать, потенциал вашей недвижимости, увы, останется нераскрытым для покупателей. 

Обучение профессии хоумстейджера в среднем занимает около трех месяцев. Однако на практике это непрерывный процесс, который продолжается всю профессиональную жизнь. Это направление требует постоянного обновления знаний о рынке недвижимости и изучения новых трендов. Иначе ваши объекты не будут пользоваться спросом. А ведь каждый собственник стремится продать или сдать свою недвижимость быстро и по выгодной цене. Поэтому так важно обращаться за помощью к профессионалам.

ВКонтакте: olga_dmitrik

TenChat: olga_dmitrik-kononova