Инвестиции без границ:

Сегодня мы имеем уникальную возможность поговорить с Еленой Бец – опытным инвестиционным брокером по недвижимости. Елена специализируется на работе с недвижимостью как в России, так и за рубежом, помогая своим клиентам осуществить успешные инвестиции в этой прибыльной сфере. Давайте погрузимся в мир инвестиций в недвижимость вместе с Еленой и узнаем о её опыте и секретах успеха в данном бизнесе.

Елена, поделитесь, какие существуют стратегии инвестирования в недвижимость?

Моя задача – предложить инвестору не только объект, но и инвестиционное решение. Я работаю с брокерами как из 117-ти городов России, так и за рубежом, что даёт возможность приобретения недвижимости на этих территориях. Помимо этого, проведение удалённых сделок и работа с брокерами на местах повышает спектр и качество предоставляемых услуг. Я веду клиента от входа в сделку и до выхода из неё: мы проводим интервью-консультацию, определяем желания, возможности клиента и, конечно же, риски, и после этого обговариваем все возражения. Когда инвестор понимает, что готов зайти в сделку, то мы подбираем объекты согласно его потребностям и приобретаем объект. Я также предоставляю полное сопровождение в вопросах аренды и помогаю в области продаж. Стратегии инвестирования в недвижимость могут быть разными, именно от них зависит, какой способ и стратегию выберет инвестор.

Рынок недвижимости менее волатильный, а значит, инвестиции в недвижимость более безопасны по сравнению с другими способами. Например:

• Когда нужно сохранить крупные сбережения, то покупка недвижимости хорошо подходит для этой задачи. Недвижимость – это реальный актив, который всегда растёт в цене.
• Для получения ежемесячного пассивного дохода от аренды объекта есть варианты приобретения недвижимости, где аренда превышает выплаты по ипотеке.
• Более активный способ инвестирования – это вложения в  недооценённые объекты для перепродажи, то есть флиппинг (сюда относят квартиры вторичного рынка или коммерческую недвижимость). В данном случае мы покупаем объект, вкладываем средства в ремонт и продаём его или сдаём в аренду. Здесь инвестор заходит только средствами, а я – своими компетенциями. Предварительно заключаются договоры соинвестирования, где прописываются все нюансы сотрудничества. Сделка по флиппингу является короткой: поиск и покупка квартиры, ремонт и продажа (в целом максимальный срок – 4-5 месяцев). При продаже квартиры в стоимость обязательно входят налоги, также есть возможность заходить нескольким инвесторам в один проект.
• Для тех, кто хочет поучаствовать в инвестировании с небольшой суммой, подходит покупка парковочных мест или кладовок для перепродажи или под аренду.
• Сейчас очень популярны загородные дома, ведь в данном случае действует выгодная ипотека для их приобретения. Многие семьи выезжают на выходные за город, чтобы отдохнуть или провести праздничные дни в тихом месте на свежем воздухе.
• Для инвестиций также выгодна покупка доходных домов, где есть точки притяжения, такие как лес, водоём, горнолыжный курорт, курортные города и, конечно же, море.
• Сейчас активно развиваются ретрит-центры для ценителей тишины, занятий йогой и различными духовными практиками. В такие места часто приезжают тренеры и коучи для проведения занятий.
• Выгодны инвестиции в экопосёлки для ценителей экологически чистых зон, экопродуктов, экоресторанов, где в назначенные дни разворачиваются ярмарки и фестивали.

В своей работе я подбираю объекты, где есть управляющая компания, которая берёт на себя все заботы о доме. Если это арендная стратегия, то все заботы по поиску клиентов, заселению арендаторов, клинингу, оплате счетов входят в работу управляющей компании. Есть управляющие компании, которые выплачивают арендную плату собственнику из общей суммы доходов всех домов. Также на данный момент рынок завоёвывают апартаменты, спрос на них постоянно растёт. Они на четверть дешевле квартир аналогичного качества в той же локации, и это является отличной экономией. Последняя обеспечена тем, что сервис в жилом доме обычно ограничивается консьержем и помощью в мелком ремонте, а сервис в апарт-комплексе – это профессиональная работа управляющей компании, которая следит не только за состоянием помещений, но и за комфортом проживающих. Благодаря развитой современной инфраструктуре (фитнес, медико-диагностические центры, коворкинги, лекционные залы, библиотеки, аптеки, салоны красоты и пр.), наличие кухонных зон, большей площади номеров по сравнению с классическими гостиницами апарт-отели ориентированы не только на краткосрочное, но и на долгосрочное пребывание. Мне кажется, если недвижимость нужна для дальнейшей сдачи в аренду, то в данном случае выбор очевиден. Сервисные апартаменты позволяют стать инвестором быстро и легко, окупив вложения всего за несколько лет.

Один из самых очевидных, распространённых и выгодных видов инвестирования – тот, в котором квартира покупается на этапе строительства у застройщика. Для покупки жилья на первичном рынке можно использовать льготную ипотеку, в то время как вторичный рынок такой возможности не даёт. На данном этапе доступны льготные программы ипотеки с более низкими ставками и комфортным размером ежемесячного платежа, есть субсидируемые программы и рассрочки от застройщиков. Цена квартиры в строящемся доме постоянно растёт, к моменту завершения строительства рыночная стоимость такой недвижимости ощутимо увеличивается, поэтому квартиры в новостройках, как правило, имеют более высокую ликвидность. Связано это с тем, что в новом жилье покупателей всегда привлекают современная планировка, отсутствие износа инженерных коммуникаций. На сегодняшний момент всё поменялось с принятием закона об эскроу-счетах и распространением льготной ипотеки, так как теперь застройщики не принимают от дольщиков деньги напрямую, а получают их на специальные счета, где средства блокируются до момента сдачи объекта. Таким образом дольщиков обезопасили от риска недостроя. Я всегда придерживаюсь законодательства и предлагаю клиенту объекты, которые строятся только по 214 ФЗ.

Очень важно то, что я подбираю выгодное расположение объекта. Правильно подобранная локация – это близость к метро, деловым центрам, университетам (при долгосрочной аренде), туристическим достопримечательностям, паркам (для посуточной или длительной аренды), крупным выставочным и конференц-залам. В данном случае в соответствии с запросами, пожеланиями и возможностями клиента для покупки лучше использовать ипотечное плечо. Инвестор сдаёт квартиру в долгосрочную или посуточную аренду и получает ежемесячный пассивный доход, и при правильно подобранном объекте арендные платежи превышают платежи по ипотеке. Например, та же доходность долгосрочной сдачи в аренду в Москве чаще всего зависит от правильно подобранной локации, инфраструктуры рядом, транспортной доступности, точки притяжения, количества комнат, ремонта, новизны дома. Самый важный критерий – комфорт, именно поэтому инвесторам из других регионов России выгодно сотрудничать с брокером, который работает в определённом городе и, соответственно, предложит наилучший вариант для инвестирования даже при удалённом формате сделки. При проведении сделки общение с инвестором происходит в видео онлайн-формате, то есть всегда можно получить ответы на все интересующие вопросы. Моя идеология работы с инвестором – это сотрудничество вдолгую и полная конфиденциальность информации об инвесторе.

Еще одна стратегия – инвестиции в коммерческую недвижимость. Покупка такой недвижимости для сдачи в аренду больше подходит профессионалам, однако и в этом наши брокеры могут помочь, ведь они знают все юридические тонкости работы с данным бизнесом. К тому же имеют большой опыт и компетенции при подборе объекта, поэтому всегда есть смысл обратиться к специалисту, получить консультацию, проработать все вопросы и заходить в сделку как инвестор.

Елена Бец. Фото из личного архива.

Какие регионы России и за рубежом наиболее перспективны для инвестирования на данный момент?

Перспективные города для инвестирования – это, в первую очередь, города-миллионники. С целью получения рентного дохода выбирать следует города либо с высоким туристическим потенциалом (Москва, Санкт-Петербург, Казань и другие крупные города с историческим прошлым и развитой инфраструктурой для туризма и отдыха). Екатеринбург стабильно входит в число региональных городов России, которые привлекают внимание инвесторов. Здесь активно развивается рынок новостроек, при этом сам город является одним из самых крупных экономических и административных центров Урала. Нижний Новгород также интересен для инвесторов, кроме того, он является городом с большими возможностями в плане выбора работы и учебных заведений, Нижегородское кольцо – центр притяжения для туристов. Казань – один из крупных туристических и экономических центров России, где постоянно дорожает недвижимость. Новосибирск также является лидером по инвестициям в региональную недвижимость. Челябинск – ещё один город-миллионник, который остаётся одним из крупных промышленных центров России. Калининград пользуется большой популярностью для туристов, Алтайский край – это места силы и красоты нетронутой природы.

В конце 2023 года были расширены возможности для применения программы арктической ипотеки, что увеличит спрос и цены в крупнейших населенных пунктах. Особенно хочу обратить внимание на города Черноморского побережья, здесь всегда наблюдается рост стоимости недвижимости. Это такие города, как Сочи, Туапсе, а также Архыз и Пятигорск, где в среднесрочной перспективе можно ожидать более активного развития строительства и роста туристического потока. Особенно хочется выделить Сочи как популярное туристическое направление. Сочи представляет собой инвестиционный потенциал на рынке аренды жилья для отдыха благодаря своему живописному расположению и спросу, вызванному крупными международными событиями. Жильё в этом курортном городе всегда было высоко востребовано, а в последние годы, когда заграничный отдых стал для россиян менее доступным, спрос стал зашкаливающим. И, конечно же, Крым – это территория с большим количеством достопримечательностей и наличием моря, что привлекает большое количество туристов из разных уголков нашей страны. Здесь выгодны инвестиции в жилую недвижимость, такую как квартиры, апарт-отели, доходные дома гостиничного типа и земля, на которой можно построить базу отдыха или клубный поселок.

Можно сделать вывод, что наиболее перспективными с точки зрения инвестиций являются растущие, быстро развивающиеся города, в которых есть устойчивый спрос на жильё. Также сюда можно отнести недооценённые районы, так как сейчас внутри нашей страны очень быстрыми темпами развивается туристический бизнес. Что касается инвестиций в недвижимость за рубежом, то ОАЭ стали самой популярной страной для покупки недвижимости за границей среди граждан России. А также Турция, Северный Кипр, Таиланд, Бали и Грузия предлагают интересные проекты доходной недвижимости как для бизнеса так и для жизни. В эти страны круглый год приезжает огромное количество туристов со всего мира, что обеспечивает хороший арендный доход. Также местные брокеры помогут заключить договоры с управляющими компаниями, которые возьмут ваш объект в управление.

Как оценивать потенциал доходности инвестиций в недвижимость в современной экономической ситуации?

Оценка потенциальной доходности – важнейший фактор инвестиций в недвижимость. Местоположение, тип недвижимости и спрос на аренду, среди прочего, также являются одними из аспектов, которые требуют тщательного анализа. Для объектов недвижимости, расположенных в престижных районах, которые, как правило, приносят более высокую прибыль, правильное расположение имеет большое значение.

Оценка рисков – ещё один важный фактор при инвестировании в недвижимость. Хоть и может показаться, что рынок предоставляет прибыльные возможности, он также сопряжён с некоторыми рисками. В таких случаях я обсуждаю с инвесторами различные комплексные анализы, так как рентабельность и денежный поток важны для определения стоимости инвестиций. При расчёте рентабельности инвестиций учитываются доходы от аренды, повышение стоимости недвижимости и связанные с этим расходы, чтобы оценить, насколько выгодными могут быть вложения. Инвестирование в недвижимость может оказаться очень прибыльным предприятием, если подходить к нему с расчётом, планированием и знанием основ.

Благодаря проведению надлежащих исследований, анализа прибыльности, оценки рисков, рентабельности инвестиций и анализа денежных потоков инвесторы смогут принимать обоснованные решения, тем самым максимизируя свой инвестиционный потенциал на рынке недвижимости.

Елена Бец. Фото из личного архива.

Какие факторы стоит учитывать при выборе объектов недвижимости для инвестирования?

Перед тем, как вложить деньги в недвижимость, необходимо иметь полное представление о её потенциальной доходности и рисках. Инвестиционный анализ позволяет оценить текущую и будущую стоимость объекта недвижимости, а также прогнозировать возможные доходы и расходы. Это позволяет инвесторам принимать взвешенные решения и минимизировать всевозможные риски. Что касается факторов, первый – это периодичность доходов: в отличие от других видов инвестиций, доходы от недвижимости могут быть стабильными и регулярными, например, в случае аренды. Второй фактор – налоговые и юридические аспекты: вложения в недвижимость связаны с определёнными налоговыми и юридическими обязательствами, которые мы также учитываем при анализе.

Каков процесс подбора и анализа земельных участков для инвестиций?

При подборе земельных участков для инвестиций важно определить стратегию инвестирования, ведь от этого выбора зависит назначение земли, вид разрешённого использования, отсутствие ограничений использования и обременений. Все эти параметры необходимо смотреть по ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), чтобы понять, сможем ли мы для данной стратегии выбрать тот или иной земельный участок. Так, например, при покупке больших земельных участков, мы делим их на маленькие, меняем назначение земли и продаём или строим поселки, и затем также продаём.

Елена Бец. Фото из личного архива.

Какие юридические аспекты нужно учитывать при покупке недвижимости в России и за рубежом?

При покупке новостройки необходимо проверять компанию застройщика по данным ЕГРИП и ЕГРЮЛ. Есть несколько моментов, на которые обязательно стоит обращать внимание:

• Как долго застройщик работает на рынке, сколько объектов уже успел возвести, и были ли среди них социально-значимые объекты.
• Какие сроки сдачи и судебная практика по прошлым объектам застройщика (выписка ЕГРН).
• Совпадает ли адрес объекта в проектной декларации с адресом на карте (бывaeт тaк, чтo в peклaмe зacтpoйщик обещает дoм в зелёной зоне, а в peaльнocти окна могут выходить на шумную трассу вместо леса).
• Застройщик является собственником или арендатором земли, на которой возводится объект, и срок аренды земли.
• Результаты госэкспертизы (если её нет, дом может рухнуть, или его снесут ввиду непригодности).
• В разрешении на строительство стоит корректная дата выдачи (если оно было выдано месяц назад, а квартиры начали продавать ещё полгода назад – это незаконно, и объект придётся вводить в эксплуатацию через суд).
• В разрешение на строительство наименование объекта соответствует действительности.
• В каком банке аккредитован застройщик, и какой репутацией пользуется этот банк (финансирование должно быть от крупных банков, а не от мелких).
• На сайте арбитражного суда проверяем, не проходил ли застройщик процедуру банкротства.
• Отзывы об этом застройщике в интернете, а лучше личный опрос жильцов, живущих в прошлых объектах застройщика.
• Проектная декларация застройщика. Всё то, что обещает застройщик, внесено в ДДУ (договор долевого участия). В данном договоре нет пункта о праве застройщика менять условия в одностороннем порядке, если квартира не будет передана дольщику вовремя, то застройщик направит предложение о продлении срока и возможных финансовых перерасчётах в случае отличия реальной площади квартиры от проектной. Застройщик заключает с вами именно договор ДДУ, а не ПДКП (предварительный договор купли-продажи), ведь правительство защищает клиента только по договору ДДУ.

Аналогично есть некоторые аспекты, которые нужно учитывать на вторичном рынке:

• Внешний вид паспортов соответствует критериям оценки: отсутствие исправлений, наличие всех страниц, паспорта собственников не просрочены.
• Данные в паспортах собственников соответствуют данным в договоре купли-продажи/аренды.
• Данные участников сделки в документе – основании о праве собственности – указаны корректно.
• Адрес объекта недвижимости, площадь в документе – основании права собственности – соответствует действительности.
• Выписке из ЕГРН не больше месяца, количество собственников в выписке ЕГРН соответствует заявленному продавцом.
• По выписке ЕГРН обременения на данный объект недвижимости отсутствуют Например, если есть обременение в виде ипотеки, Росреестр не зарегистрирует сделку.
• Нотариальное согласие супруга(ги) на продажу объекта или брачный договор.
• По выписке ЕГРН в числе собственников объекта недвижимости нет несовершеннолетних лиц, или не использовался материнский капитал при приобретении недвижимости (если он есть, то потребуется разрешение органов опеки на сделку).
• Отсутствие в отношении продавца судебных споров, где правообладатель выступает в качестве ответчика, отсутствие банкротства у продавца.
• Отсутствие семейных (раздел имущества), наследственных споров и споров, вытекающих из договоров займа и кредитных.
• По договору пожизненной ренты – подтверждение у нотариуса, что договор выполнен в полном объёме.
• Продавец не состоит на учете в ПНД и НД.
• Адрес объекта, а также количество комнат и вспомогательных помещений (санузел, прихожая, балкон, кладовая), их краткая характеристика, метраж и высота потолков, указанные в экспликации, соответствуют действительности, и незаконных перепланировок помещения не проводилось.
• Отсутствие долгов по коммунальным платежам.

Елена Бец. Фото из личного архива.

Каковы основные риски, и как можно их минимизировать?

Неправильная оценка финансовых возможностей: главный риск любых инвестиций – вероятность потери вложенных средств. Это нужно учитывать при оценке своих финансовых возможностей и не вкладывать в недвижимость последние деньги или средства финансовой подушки.

Плохая ликвидность объекта, на которую могут повлиять: неудачное расположение, несоответствие спросу покупателей или арендаторов и прочее. Ещё до покупки необходимо внимательнее изучить спрос на объект, оценить его расположение и перспективы дальнейшей застройки территории.

Недобросовестные арендаторы: сдавая недвижимость в аренду или наём, важно тщательно выбирать арендаторов и прописывать все условия в договоре, а имеющееся на объекте имущество и его текущее состояние – фиксировать актом приёма-передачи.

В сфере недвижимости существует множество схем обмана. Для того, чтобы избежать потери средств, необходимо внимательно перепроверять все документы на недвижимость и обращаться за помощью к профессионалам.

Что бы Вы порекомендовали потенциальным инвесторам, желающим начать инвестировать в недвижимость?

Могу порекомендовать всегда оценивать свою финансовую способность выплачивать кредиты и проценты. Также сделайте достаточный запас денежных средств для возможных непредвиденных обстоятельств. Постоянно контролируйте состояние своего портфеля недвижимости и вносите необходимые изменения в финансовую стратегию. Если Вы имеете недвижимость, которая приносит Вам минимальный доход, её лучше продать и купить более рентабельную. Приобретайте недвижимость у надёжных застройщиков или пользуйтесь услугами опытного агента недвижимости. Выбирайте недвижимость в привлекательных для арендаторов или покупателей местах. Диверсифицируйте свои доходы, вкладывая в различные типы недвижимости. Важно понимать, что риски существуют в любой бизнес-сфере, однако с правильной стратегией и подходом вы можете снизить эти риски и добиться успешного инвестирования.

Елена Бец – это не просто инвестиционный брокер по недвижимости, это настоящий проводник в мире успешных инвестиций. Её опыт, знания и умение видеть возможности там, где другие не замечают, делают её незаменимым партнёром для всех, кто стремится к финансовой независимости и успеху. Обратитесь к Елене сегодня, и она поможет вам превратить ваши инвестиционные мечты в реальность.

Telegram: elena_investclub

ВКонтакте: id192976624