Евгений Елисеев:

Приобретая недвижимость в расчёте на постоянный пассивный доход, многие люди вскоре сталкиваются с неожиданными сюрпризами, а соблюдение юридических норм нередко оказывается непосильной задачей. Почему в таких случаях оптимальным решением становится доверительное управление, рассказал учредитель и генеральный директор агентства недвижимости «Фридом» Евгений Елисеев. 

Евгений, знаю, что Ваш бизнес в сфере недвижимости развивался поступательно. Расскажите, какой спектр услуг ваше агентство предлагает клиентам на сегодняшний день?

На сегодняшний день наше агентство предлагает клиентам полный спектр услуг по работе с недвижимостью всех типов. Мы занимаемся как жилой, загородной, так и коммерческой недвижимостью. В ближайшем будущем планируем также запустить продажу элитных новостроек, что позволит нам охватить ещё более широкий сегмент рынка.

Кроме того, мы имеем представительство за рубежом и эффективно помогаем российским владельцам зарубежных объектов, оказываем содействие в проведении сделок купли-продажи недвижимости, выступая в качестве доверенных представителей наших клиентов. Это особенно важно, когда речь идёт о сложных ситуациях с документами, оформлением в собственность и так далее. Благодаря нашему опыту и знаниям, накопленным с 2007 года, мы способны успешно провести любую сделку, обеспечивая её законность и соблюдение необходимых условий на всех этапах. 

Наше агентство является надёжным партнёром в любом вопросе, связанном с недвижимостью.

Евгений Елисеев. Фото из личного архива.

Что подразумевает под собой услуга доверительного управления, и в чём различие между управлением коммерческой и жилой недвижимостью?

Доверительное управление — это когда мы полностью берём на себя заботу о вашем объекте недвижимости. Это не просто сдача в аренду, а комплексное управление на всех этапах. Мы занимаемся поиском арендаторов, проверкой их надёжности. В целях минимизации рисков для владельца оцениваем платёжеспособность, репутацию арендатора, а также его соответствие требованиям объекта.

Далее мы контролируем регулярность арендных платежей, вовремя их индексируем, если договор долгосрочный, и решаем все текущие вопросы, связанные с эксплуатацией помещения. В том числе это может быть организация и контроль за ходом выполнения ремонтных работ, будь то плановый ремонт или экстренные работы в случае форс-мажоров. Мы следим за тем, чтобы объект всегда находился в надлежащем состоянии. Также регулярно анализируем рынок, чтобы оптимизировать состав арендаторов и, если необходимо, вовремя их менять. 

В круг наших задач входят оплата всех коммунальных и эксплуатационных расходов, ведение бухгалтерии и уплата налогов. Мы взаимодействуем с Росреестром и другими государственными органами, оформляем все необходимые документы, заключаем договоры с энергоснабжающими организациями.

Что касается различий между управлением коммерческой и жилой недвижимостью, то они, конечно, есть. Если управление жилой недвижимостью по большей части подразумевает обеспечение комфорта жильцов, стабильности арендных поступлений и решение бытовых вопросов, то в коммерческой недвижимости важно поддерживать высокую доходность и быстро реагировать на изменения рынка. Здесь важно очень тщательно подходить к анализу, поиску и оптимизации арендаторов. Техническое обслуживание в коммерческой недвижимости зачастую сложнее и требует с нашей стороны большего контроля.

Передавая нам свой объект в доверительное управление, владелец освобождает себя от всех этих забот и просто ежемесячно получает свой доход. 

То есть ваше агентство помогает клиенту подобрать и приобрести коммерческую или жилую недвижимость, а затем берёт эти объекты в доверительное управление и ищет арендаторов, правильно ли я понимаю этот процесс? 

Совершенно верно, это именно тот формат работы, который мы можем предложить. Если клиент обращается к нам с просьбой подобрать коммерческое помещение, мы полностью берём на себя все этапы этого процесса. Причём мы не просто мониторим рынок на популярных площадках, таких как «Циан» и «Авито», но и активно работаем с менее известными ресурсами, сотрудничаем с застройщиками, общаемся с коллегами, бывшими клиентами, а также ведём поиск через профильные чаты и группы. Это позволяет нам находить действительно выгодные и интересные объекты.

Найдя подходящий коммерческий объект, мы сопровождаем клиента на всех последующих этапах, начиная с осмотров, сбора полной информации об объекте перед покупкой до момента перехода права собственности к нашему клиенту. После завершения сделки мы сразу же приступаем к поиску арендаторов и берём объект в доверительное управление, обеспечивая его дальнейшую эксплуатацию и доходность.

В случае с жилой недвижимостью ситуация аналогичная: мы можем работать в формате под ключ, когда берём на себя всё — от поиска и покупки до управления. Однако чаще клиенты уже владеют квартирами, апартаментами или загородными домами и обращаются к нам, чтобы передать своё имущество в доверительное управление. 

Неужели сдавать свой объект в аренду и управлять им самостоятельно так хлопотно? 

Самостоятельное управление недвижимостью может показаться простым на первый взгляд, но на практике оно сопряжено с множеством неочевидных трудностей и рисков. Возьмём, к примеру, коммерческую недвижимость. Когда владелец приобретает объект, ему необходимо заключить договоры с энергоснабжающими организациями, что уже само по себе требует определённых знаний и времени. Далее встаёт задача по поиску арендатора. На данном этапе важно правильно определить рыночную стоимость аренды, а это далеко не всегда просто. Нужно понимать, что заниженная стоимость приводит к недополучению прибыли каждый месяц, а завышенная — к простою помещения. В обоих случаях это сказывается на общей рентабельности объекта.

Если собственник решает самостоятельно заниматься поиском арендатора и сдачей объекта в аренду, ему придётся рекламировать объект, проводить переговоры и показы, что отнимает много времени и требует навыков общения и продаж. Найдя арендатора, необходимо составить договор аренды так, чтобы он надёжно защищал интересы владельца. Если аренда долгосрочная, договор нужно зарегистрировать, что также требует времени и знаний юридических тонкостей.

Далее идёт вопрос налогов. В качестве физического лица сдавать коммерческую недвижимость нельзя, это приведёт к проблемам с налоговой. Следовательно, нужно выбрать подходящую налоговую систему, зарегистрировать ИП и ежемесячно выставлять счета на оплату аренды и коммунальных услуг, а также своевременно уплачивать налоги. Все эти процессы требуют значительных временных и интеллектуальных затрат, особенно если владелец объекта не имеет опыта в управлении недвижимостью.

С жилой недвижимостью ситуация схожая, хотя и немного проще. Например, для налоговой оптимизации владельцу достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить налог в размере 4%. Однако, как и в случае с коммерческой недвижимостью, это требует внимания и времени.

Передача объекта в доверительное управление позволяет владельцу избавиться от всех этих забот и сосредоточиться на других аспектах своей жизни, будь то развитие собственного бизнеса, семья или другие личные интересы.

Евгений Елисеев. Фото из личного архива.

В случае необходимости замены арендатора ваше агентство ищет нового за дополнительное вознаграждение?

Нет, в случае замены арендатора или расторжения договора, мы бесплатно ищем нового арендатора, чтобы минимизировать сроки простоя объекта.

Кто несёт ответственность за состояние объекта, переданного в доверительное управление, будь то коммерческая или жилая недвижимость?

Когда объект недвижимости передаётся в доверительное управление, вся ответственность за его состояние переходит к нам, как к управляющей компании. Мы обеспечиваем его защиту и надлежащее содержание, и наша ответственность застрахована. Это означает, что любые риски, связанные с управлением объектом, покрываются страховой компанией.

Однако после того, как мы подписываем договор аренды и передаём объект арендатору, ответственность за его состояние переходит на арендатора. Но, чтобы максимально защитить интересы собственника, мы всегда страхуем не только сам объект недвижимости, но и ответственность арендатора, а также ответственность перед третьими лицами. Таким образом, объект остаётся под защитой страховой компании на всех этапах.

Как вы осуществляете контроль за надлежащим содержанием объектов, переданных вам в управление, когда они уже находятся в пользовании арендаторов? Есть ли разница в подходах для коммерческой и жилой недвижимости?

Проводим регулярные осмотры объектов, чтобы убедиться, что состояние недвижимости соответствует установленным стандартам. Находимся в постоянном контакте с арендаторами, оперативно реагируем на их обращения, особенно если возникают внешние проблемы, такие как перебои с поставкой электричества, воды или тепла, а также вопросы, связанные с состоянием кровли или фасада в случае коммерческой недвижимости. Если такие проблемы возникают, мы решаем их быстро, чтобы минимизировать неудобства и сохранить объект в надлежащем состоянии.

Что касается внутреннего содержания помещений, то это зона ответственности арендатора. Мы следим за тем, чтобы они не допускали ухудшения состояния объекта, своевременно устраняли мелкие неисправности и поддерживали чистоту. 

В жилой недвижимости требования схожи: арендатор должен поддерживать объект в нормальном состоянии, не повреждать имущество, содержать в порядке мебель и технику, если они предоставлены.

Разница между коммерческой и жилой недвижимостью в этом вопросе минимальна, основной акцент делается на специфике эксплуатации: в коммерческой недвижимости больше внимания уделяется техническим и инфраструктурным вопросам, тогда как в жилой — поддержанию комфорта и сохранности имущества.

Сколько в среднем можно получать с одного объекта чистой прибыли ежемесячно уже за вычетом вашего вознаграждения? Как эти показатели различаются для коммерческой и жилой недвижимости?

Мы стараемся сдавать недвижимость на 15-18% выше среднерыночных значений, и эта разница позволяет полностью покрывать нашу комиссию за доверительное управление. В результате собственник не только компенсирует расходы на управление, но и получает дополнительный доход в размере от 3 до 8%.

Если говорить о доходности в целом, то для жилой недвижимости она составляет примерно 4-6% в годовом исчислении, а коммерческая недвижимость обычно приносит 10-18% годовых. Этот разрыв объясняется тем, что коммерческие объекты, как правило, имеют более высокую доходность из-за большей арендной ставки, длительности аренды, а также потенциальной возможности повышения доходности через оптимизацию состава арендаторов и более эффективного использования пространства.

Евгений Елисеев. Фото из личного архива.

В качестве пассивного дохода очень даже неплохо. Какой совет можете дать тем, кто рассматривает приобретение объекта коммерческой или жилой недвижимости для последующей сдачи в аренду? Есть ли различия в подходах к инвестициям в эти два типа недвижимости?

Если вы рассматриваете приобретение недвижимости для сдачи в аренду, важно учитывать несколько ключевых факторов, которые помогут вам сделать правильный выбор.

В случае покупки жилой недвижимости основное внимание стоит уделить местоположению и состоянию объекта. Квартиры или дома в районах с развитой инфраструктурой, хорошими транспортными связями, близостью к учебными заведениями или рабочим центрам пользуются бОльшим спросом. Также важно учитывать состояние объекта: если он требует серьёзного ремонта, то это может значительно увеличить ваши первоначальные вложения и задержать получение дохода.

Что касается коммерческой недвижимости, здесь подход несколько иной. Важно учитывать не только местоположение, но и потенциал развития бизнеса в выбранной области. Необходимо провести анализ конкурентов и схожих коммерческих площадей поблизости, оценить потребности рынка и потенциал роста арендных ставок. 

Очевидным преимуществом коммерческой недвижимости является то, что она не требует от собственника вложений в ремонт. Как правило, это уже забота арендаторов, а окупаемость объекта достигается быстрее за счёт более высоких арендных ставок.

С другой стороны, если брать в расчёт юридические и налоговые аспекты, покупка жилой недвижимости привлекательна тем, что налоговая нагрузка обычно ниже, возможны более простые варианты налогового учёта, и предусмотрено освобождение от уплаты налога в случае продажи объекта по истечению 5-летнего срока владения. А при продаже коммерческой недвижимости налоги взимаются всегда, независимо от сроков владения. 

В целом жилую недвижимость чаще выбирают те, кто ориентирован на долгосрочную стабильность и меньшие риски. Коммерческая же подходит инвесторам, готовым к более высоким рискам ради большей доходности и возможности управления арендаторами более гибко. Однако и в том, и в другом случае важно тщательно анализировать рынок, рассчитывать свои возможности и при необходимости привлекать профессионалов для управления объектом если не для полного комплекса, то хотя бы для сдачи в аренду.

Существуют ли какие-либо специфические риски или преимущества в доверительном управлении жилой недвижимостью по сравнению с коммерческой?

Да, есть определённые различия, которые стоит учитывать.

Когда речь идёт о жилой недвижимости, одним из основных рисков является отношение к снимаемому жилью арендаторов. Люди не всегда бережно относятся к имуществу, что приводит к необходимости частых ремонтов, влекущих дополнительные затраты. С другой стороны, спрос на аренду жилья обычно стабилен, особенно в крупных городах, и при правильном подходе можно обеспечить себе стабильный доход на длительный срок. 

С коммерческой недвижимостью ситуация несколько иная. Здесь есть риск того, что бизнес у арендатора может пойти не так, как планировалось, и в случае, если он откажется от дальнейшей аренды, помещение может простоять некоторое время пустым. Однако арендные ставки в коммерческой недвижимости, как правило, выше, и при удачном подборе арендаторов доходность также может быть значительно выше. 

Важно помнить, что какой бы вариант вы для себя не выбрали, доверительное управление помогает снизить риски, так как все заботы о вашем объекте берут на себя профессионалы.

Евгений, благодарим Вас за разъяснения. 

Сайт: freedome-realty.ru, linkedin.com/in/evgeny-eliseev-769924b1

Telegram: freedome_realty, FreedomRealty_bot

ВКонтакте: freedom_realty

Tenchat: EvgenyEliseev

Instagram (запрещён на территории РФ): freedome.realty

Facebook (запрещён на территории РФ): freedome.realty