Когда говорят «создать капитал с нуля», это часто звучит как красивая легенда. Но в истории Оксаны Сайгылы нет быстрых побед и случайного везения. Есть валютная ипотека, страх, ответственность за семью, годы анализа рынка и десятки принятых решений. Сегодня в ее портфеле — более 15 доходных объектов в четырех странах, агентство недвижимости, инвест-клуб и четкое понимание, почему недвижимость — это не про квадратные метры, а про систему мышления и выбор на десятилетия вперед.
Оксана, Вы создали капитал более 100 млн рублей с нуля. С какого момента начался Ваш путь в инвестициях?
Наш путь начался сразу после свадьбы. Мы с супругом осознанно договорились вести совместный бюджет и думать не только о сегодняшнем дне, но и о финансовой независимости семьи. Тогда у нас практически не было знаний об инвестициях, не было примеров перед глазами и не было ощущения опоры.
Мы жили на один источник дохода — работал только муж. При этом он был иностранцем, находился в России по рабочей визе, без гражданства. Это означало постоянное внутреннее напряжение: мы понимали, что в любой момент можем остаться без дохода и без понятного будущего. Именно это чувство тревоги и стало отправной точкой.
Мы начали искать способы создать финансовую подушку и задумались о капитале. В то время не было соцсетей с кейсами, пошаговых гайдов и открытых разборов. Информацию приходилось собирать буквально по крупицам — через книги, закрытые сообщества, личные знакомства с людьми, у которых уже был опыт в недвижимости.
Сначала мы просто учились откладывать деньги, формировать первые накопления, разбираться в кредитовании и понимать, как работает кредитное плечо. Купить недвижимость полностью за свои средства мы не могли — одной зарплаты для этого было недостаточно.
Наша первая сделка была квартирой для собственного проживания: однокомнатная без отделки на окраине Санкт-Петербурга стоимостью около 4 млн рублей. Мы взяли валютную ипотеку в 2013 году, когда доллар стоил около 30 рублей. Через полтора года курс вырос почти до 70 — и мы внезапно оказались должны банку в два раза больше. Более того, деньги на ремонт мы тоже обменяли в валюту по невыгодному курсу.
Эта квартира не приносила доход, и именно тогда мы осознали, что действуем неправильно. Финансовую стратегию пришлось полностью пересматривать. С этого момента началось наше глубокое погружение в недвижимость. Я взяла на себя аналитику, изучение рынка и поиск стратегий, муж сфокусировался на заработке, но все решения мы всегда принимали совместно. Так и начался путь к созданию капитала.
.jpg)
Что в начале оказалось самым сложным: отсутствие знаний, нехватка денег или психологический барьер?
Самым сложным был страх ошибок. У нас не было запаса прочности, и любая ошибка могла стоить слишком дорого. Мы боялись взять на себя непосильную нагрузку, боялись ухудшить ситуацию.
Очень важную роль сыграл мой супруг. У него было хорошее экономическое мышление и опыт жизни в разных странах. Именно он помог мне понять, что первая неудачная ипотека — это не повод остановиться. Наоборот, это опыт, который нужно разобрать и использовать дальше. Он убедил меня, что вторую ипотеку можно взять осознанно — уже с расчетом и стратегией.
Мы накопили на первый взнос в момент, когда, казалось бы, условия были максимально неблагоприятными: я была беременна, у нас уже была валютная ипотека, муж — без гражданства, никаких гарантий стабильного дохода. Страхов было очень много. Самым сложным было именно решиться на действие, потому что не было ни примеров, ни подстраховки.
Мы выбрали максимально консервативный путь: инвестировать только в недвижимость и оформлять объекты на себя. Я изучала рынок буквально с нуля — общалась с людьми, ходила на встречи, вступала в сообщества. Но самый ценный опыт пришел через практику: через собственные сделки, ремонты, аренду и, конечно, ошибки. Именно они стали фундаментом всего, что я делаю сегодня.
Сегодня в Вашем портфеле уже более 15 доходных объектов в четырех странах. Как же Вы выбирали первую страну и первую стратегию?
Мы начали с России — осознанно и стратегически. На тот момент именно российский рынок давал максимальные возможности для старта с небольшим капиталом: ипотека, в том числе для иностранцев, первый взнос от 10%, активный рынок старого фонда.
Мы смогли купить квартиру в старом фонде по цене новостройки на окраине, но с несравнимо лучшей локацией. Этот объект стал доходным и работает до сих пор. Мы использовали разные инструменты: вторичный рынок, новостройки, рассрочки, ипотеку. Вовремя увидели тренд на апартаменты и купили их на старте по минимальным ценам.
В 2015–2017 годах мы фактически закладывали фундамент капитала: покупали объекты в сильных локациях, ближе к центру и точкам роста. В сочетании с ипотечным плечом это дало очень мощный эффект.
Мы параллельно рассматривали Турцию, но там кредитные возможности были ограничены, а цены часто привязаны к валюте. Поэтому основной рост капитала в тот период мы получили именно в России.
Мой вывод простой: возможности есть всегда. Даже сейчас, несмотря на высокие ставки и рост цен, рынок продолжает давать шансы тем, кто мыслит стратегически, а не эмоционально.
 (1).jpg)
А на какие параметры Вы всегда смотрите при покупке недвижимости? Есть ли универсальные критерии?
Самое главное — понимать, зачем вы покупаете объект. Недвижимость должна решать конкретную задачу: для жизни, для аренды, для роста стоимости, для гибридной стратегии, под ипотеку или рассрочку.
Универсального объекта не существует. Даже «дешевая студия на окраине» может быть плохим решением, если ваша цель — масштабирование капитала, а не минимальный доход здесь и сейчас.
Если говорить о базовых критериях, то это ликвидность, локация, функциональная планировка, условия покупки и налоговая нагрузка. Но порядок важности этих параметров всегда зависит от стратегии.
Для первой и второй покупки я чаще всего рекомендую либо свой город, либо понятные рынки с ростом — Москву и Санкт-Петербург, особенно если доступны льготные программы. Сначала стратегия, потом объект. И только после полного анализа — решение.
Сегодня Вы инвестируете во много стратегий — от жилой и коммерческой недвижимости до загородных объектов и бизнесов. Какие направления Вы считаете наиболее устойчивыми?
Для частного инвестора самым устойчивым инструментом остается жилая недвижимость. Квартиры в понятных локациях, которые можно сдавать в аренду и держать под рост стоимости.
Рабочая стратегия выглядит так: купить квартиру в ипотеку или рассрочку, дождаться ввода дома, сделать ремонт, сдать объект в аренду, а через несколько лет продать и реинвестировать. На следующем цикле вместо одной квартиры часто уже можно купить две.
Коммерческая недвижимость — это следующий уровень, который требует опыта и понимания рисков. С осторожностью я отношусь к апартаментам и курортной недвижимости: они часто менее ликвидны и дают меньше сценариев использования.
Городская квартира остается самым универсальным и стабильным инструментом. Она дает гибкость, выбор и возможность адаптироваться под рынок.
 (1).jpg)
Если говорить о текущем рынке, какие объекты сегодня уходят быстрее всего, а какие могут «зависать»?
Если мы говорим об аренде, быстрее всего уходят студии у метро и форматы 1-комнатных и евродвухкомнатных квартир с грамотной планировкой. Ключевое — не вид из окна, а функциональность: зонирование, возможность нормально расставить мебель, наличие мест хранения.
На рынке продаж все чуть сложнее. Здесь важны этаж, планировка, вид, общее ощущение от квартиры. Зависают объекты со старым ремонтом и типовые квартиры в спальных районах с высокой конкуренцией. Когда в одном доме продается десять одинаковых вариантов, рынок начинает выбирать только по цене.
При этом семейные квартиры в сильных локациях остаются востребованными даже в сложные периоды. Например, в Петербурге это Петроградская сторона — там стабильно высокий спрос и на аренду, и на покупку. Ликвидность всегда определяется не ценой, а локацией и задачей, которую решает объект.
Вы часто используете формулировку «семейный капитал как система». Что Вы в это вкладываете?
Для меня семейный капитал — это не только недвижимость и деньги. Это совокупность материальных и нематериальных активов, которые человек создает за жизнь: мышление, ценности, репутация, отношения, традиции.
Мы живем в материальном мире, и финансовая база дает свободу, безопасность и выбор. Но не менее важно, в какой среде растут дети. Когда инвестиции, цели и ответственность — это норма жизни, ребенок впитывает это как естественную модель.
Именно поэтому я создаю экосистему, в которой люди учатся выстраивать семейный капитал не как разовую сделку, а как долгосрочную систему — для себя и будущих поколений.
У Вас есть проект «Доход с Недвижки»: агентство недвижимости и инвест-клуб. С какими запросами чаще всего приходят люди?
В клуб — за окружением и поддержкой. Людям важно, чтобы было с кем обсудить покупку, налоги, арендаторов, ремонты, ошибки и успехи. Недвижимость — это высокочековая сфера, и идти в одиночку очень сложно психологически.
Сегодня в клубе более 200 активных участников. Мы не просто обмениваемся опытом — мы инвестируем, путешествуем, поддерживаем друг друга. У нас есть рубрика «Достижения месяца», где люди фиксируют свой рост — от первой ипотеки до выхода на пассивный доход.
Это среда, где можно честно говорить о деньгах и жизни без стыда и сравнения, но с реальными результатами.
В агентстве же мы решаем конкретные запросы людей, выбирая лучшие варианты в соответствии с целями и бюджетом. Мы работаем под ключ — это значит, что мы не только помогаем выбрать квартиру, сопровождаем одобрение ипотеки и сделку, но и помогаем сделать ремонт и упаковку квартиры и сдать ее в аренду. Причем это все мы можем сделать удаленно, с максимальным комфортом для человека.
.jpg)
Вы совмещаете предпринимательство, инвестиции и активную семейную жизнь. Как Вам удается удерживать баланс?
Я мама чемпионки: моей дочери Софии 10 лет, она трехкратная чемпионка Турции по скалолазанию. Это большая и важная часть нашей жизни. При этом я предприниматель, инвестор, играю в теннис и развиваю свои проекты: агентство недвижимости и инвест-клуб.
К балансу я пришла через серьезную работу над собой. В какой-то момент я поняла, что женщина должна быть на первом месте в своей жизни — не из эгоизма, а из ответственности. Если у тебя есть ресурс, энергия и внутреннее равновесие, выигрывают все сферы.
Я выстраиваю жизнь как систему: есть место мне, семье, детям, бизнесу. Я много делегирую и сознательно освобождаю время для того, что меня наполняет. Именно это дает энергию и устойчивость.
Какой главный совет Вы бы дали человеку, который хочет создать капитал с нуля, но боится?
Понять, что это реально. Мы прошли путь с нуля: больше 12 ипотек, более 20 объектов, сегодня у нас есть пассивный доход, который перекрывает базовые потребности. И я точно знаю — с этим может справиться не кто-то особенный, а любой человек, готовый взять на себя ответственность.
Ипотека — это не кабала, а инструмент. Но важно сначала научиться зарабатывать. Ноль, помноженный на ноль, дает ноль. Если доход есть — нужно учиться сохранять и приумножать, потому что период активного заработка ограничен.
Начинайте как можно раньше. Используйте доступные программы. Не держитесь за неэффективные активы из страха. Бояться — нормально. Я боюсь до сих пор. Разница лишь в том, что я боюсь и все равно делаю шаг вперед — ради себя и своей семьи.
Telegram: t.me/+zz9ppSW6RXBlODNi
YouTube: @dohodsnedvizki
Реклама: ИП Сайгылы О.А.
ОГРНИП: 318784700194903
Erid: CQH36pWzJqEJ6FbtTScPtQoQ9uwc2A1msDGNKqEByoTRqy
