Виталий Ткаченко о ценах на строительство жилья

Сколько стоит дом построить?

Это вопрос, который, бесспорно, волнует всех, кто задумывается о своем жилье, будь то в черте города или за городом. В этой статье я коснусь главных аспектов стоимости строительства вашего дома.

Итак, для начала я предлагаю разделить строительство загородного жилья на три типа:

- самострой;

- промышленное строительство;

- индивидуальное жильё по новому проекту.

Самострой

Безусловно, это самый бюджетный вид строительства своего дома, но при определенных условиях:

1. Вы должны обладать хотя бы минимальным опытом строительства (пусть даже какого-нибудь сарая) или вы самостоятельно делали полноценный ремонт квартиры «от А до Я». В противном случае, даже не беритесь! Это как в известном анекдоте: два еврея беседуют, один говорит другому: «Я знаю, Соломон Яковлевич, Вы сильный, Вы справитесь!» А второй отвечает: «Я умный, Яша! Я даже не возьмусь!». Жить в построенном без опыта доме вы точно не сможете. Выживать там, наверное, получится, а вот нормально жить – нет.

2.Конечно, перелопатив все ближайшие рынки, вы найдете материал подешевле, доставку по минимальной цене, бригаду рвачей посговорчивее и сможете как-то сэкономить. Но я посчитал: в среднем стройка дома под ключ – это 1440 финансовых операций до чистовой отделки и мебели и 656 после. Итого, я трачу время на переговоры, заключение договоров, авансы, приемку работ и оплаты, то есть произвожу более 2100 операций на каждый дом.

Если у вас есть время, и оно стоит того – вперед!

Если у вас есть набор проверенных подрядчиков – вперед!

Если у вас есть образование, опыт строительства, за плечами много объектов и вы не боитесь резиновых сапог, грязи и цементной пыли в ноздрях – вперед!

Если нет хотя бы одной из этих составляющих – вам лучше доверить стройку надежному подрядчику или просто купить готовый дом. В целом по стране сейчас себестоимость грамотного (подчеркиваю это слово) строительства методом самостроя может уложиться в 50-70 тысяч рублей за квадратный метр под ключ.

Фото из личного архива.

Промышленное домостроение. 

Здесь вам на вашем участке компания, которая продает готовые серийные дома, может быстро и за фиксированную цену построить дом, подходящий вам по параметрам и цене. При этом в офисе данной компании вам очень профессионально объяснят, за что и сколько они с вас возьмут денег. Дальше вам решать. Можно самостоятельно осуществить мониторинг цен, сравнив предложения различных компаний, занимающихся готовыми типовыми индустриальными проектами.

Такое строительство вам обойдется в 60-90 тысяч рублей за метр квадратный под ключ. Разброс цен большой и зависит от технологии строительства, материалов, этажности и уровня отделки. И, пожалуй, это самый оправданный вариант для большинства семей в нашей стране.

Ну и третий тип строительства:

Разработка проекта и строительство индивидуального дома с привлечением профессионального подрядчика.

Такой метод строительства оправдан в случае, если:

• Вы хотите построить дом строго под себя, как вы его видите, исключительно желаемых размеров, набора помещений и их площадей, высоты, формы, цвета и материалов.
• Вы «за» авторский дизайн и свой индивидуальный стиль.
• Вы «за» контроль качества материалов и работ и умеете это делать.
• Вы работаете и знаете стоимость своего часа.
• Вы можете позволить себе это в финансовом плане.

Итак, сколько будет стоить ваш дом в этом случае?

Вначале я дам общую структуру стоимости дома в процентах от итоговых затрат, исходя из видов домов:

• Дача 40-20-40 (коробка — инженерия — отделка)
• Дом среднего класса 30-30-40 (коробка — инженерия —отделка)
• Дом элитный премиум 20-40-40 (коробка — инженерия —отделка)
• Дом делюкс 25-30-45 (коробка — инженерия — отделка)

То есть, если вы построили коробку дома и думаете, что это уже и есть дом, то глубоко ошибаетесь. Пока что вы понесли порядка 20-25 % от общих затрат, и самое веселое только начинается. Хотя, если вы строите дачу, то при всей простоте инженерии и отделки будет достигнуто уже 40% всех затрат.

В итоге, можно сказать, что в этом разделе нет фиксированной стоимости. Она очень индивидуальна и сильно зависит от региона, а также от уровня качества отделки и инженерии.

В этом случае дом вам обойдется в стоимость от 70 тысяч руб /м2 под ключ.

Фото из личного архива.

Теперь про цены:

Цена может быть

• Открытая
• Закрытая
• Прямая (от метра)
• Обратная (от возможностей)

Открытая цена подразумевает то, что вы не знаете, сколько будет стоить ваш дом и не узнаете это до конца работ. Зато вы точно знаете, за что платите. Каждый вид работ (монтаж, демонтаж, переделки и прочее) ваш подрядчик фиксирует, оценивает и вам выставляет по итогу месяца к оплате. Вы или ваш специалист проверяет объёмы, и вы оплачиваете выполненные по факту работы. И так от месяца к месяцу, пока не закончите стройку. Казалось бы, это сама справедливая цена за ваш дом (в отдельном фильме на своем YouTube канале и в постах на Telegram канале я расскажу, как она складывается и из чего. То есть, я дам информацию, сколько стоят те или иные виды работ в 2023-24 году, а также объясню, как правильно заключить договор на строительство при таком ценообразовании, избежав подводных камней), но и здесь есть свои нюансы.

Положительный момент – подрядчик не будет экономить на материалах, и вы получите их заданного вами качества. Отрицательный – материалы будут закупаться только у тех компаний, где ваш подрядчик имеет самый большой откат или свой интерес. Поставщики, предложенные вами, будут упорно игнорироваться под разными предлогами или о них будет столько негативных отзывов, что вы сами в итоге откажетесь от их услуг. Маленькая и заведомо проигрышная война вам обеспечена! В результате вы опустите руки и смиритесь, и ваш подрядчик заработает еще 10-20% на материалах. Бороться в этой ситуации – это как мочиться против ветра (прошу прощения за такое сравнение).

Закрытая, или договорная.

Это фиксированная цена за оговоренный в договоре объем работ. Расскажу о нюансах этого вида стоимости:

• Гарантирую, что в договоре будут прописаны не все виды работ. Часть из них сознательно или неумышленно не будет оговорена. Привожу примеры из анализа договора под ключ на объекте, который я по поручению заказчика пришел контролировать после выполнения примерно 20% работ. Итак, я проанализировал договор и вычислил, что при общей стоимости «под ключ» 96 млн рублей, подрядчик будет выставлять стоимость дополнительных работ еще на 29 млн, то есть еще + 30%. Вот вам и договорная фиксированная цена! Представляете шок заказчика?
• Высокий соблазн подрядчика в жесткой экономии на материалах. Вам очень сложно будет зафиксировать все нужные вам спецификации сантехники, санфаянса, светильников, розеток, всего спектра отделочных материалов, если вы поручаете ему самостоятельно их закупать. Альтернатива (и так поступает большинство) – вы героически берете закупку материалов на себя, и, таким образом, вам в ближайшие 1,5-2 года обеспечена жизнь на строительных рынках, в маркетах, офисах поставщиков, в бесконечных переговорах с перевозчиками, выяснениях форсмажорных ситуаций (почему задержали поставку, как могли перепутать артикулы, кто расколол или поцарапал), ну и прочие прелести жизни снабженца. Если вы умеете это делать, и вам не в тягость – то этот вариант вам вполне подойдет.
• Готовьтесь к увеличению цены! Подрядчик непременно предпримет не одну попытку ее поднять. И главный его аргумент будет – то, что вы изменили некоторые проектные решения, которые были на момент заключения договора (а это неизбежно). Я за свою жизнь не встречал ни одной стройки, где решения не менялись бы по ходу строительства. Вы всегда захотите что-либо улучшить или подправить. Как быть в этом случае, расскажу в отдельном фильме на моем ютуб канале и в ТГ.

Фото из личного архива.

У этой цены также есть две разновидности:

• Прямая цена – когда вы договариваетесь с подрядчиком, сколько стоит 1 м2, фиксируете это в договоре, а дальше строите по факту. Но здесь есть один нюанс: подрядчик будет считать строительный метр (в габаритах внешних стен). Пример: фундамент 10х10 два этажа = 200 м кв., а вы будете показывать ему метры из архитектурного проекта или технического паспорта дома после строительства. Они будут расходиться на толщину наружных стен и внутренних перегородок, и эта разница составит 5-10 %. Так что сделайте акцент на этом вопросе ещё на стадии заключения договора!
• Обратная цена – когда вы говорите подрядчику: «У меня есть 5 млн рублей на все строительство – хочу дом! Что можете предложить на эту сумму?» На этих условиях он вам подбирает проект таким образом, чтобы и себя, любимого, не обидеть, с приличным запасом. Если вас всё устраивает, то он начинает строить, экономя буквально на всем (вплоть до спичек), так как это уже «его деньги» и вам зубами придется вырывать из него закупку материалов нужного вам качества.

Как рассчитать стоимость строительства дома? Какие бывают цены (открытые, закрытые, резиновые и твердые, от метра и от возможностей)? Как правильно заключить договор с подрядчиком, чтобы получить результат в требуемые сроки и уложиться в желаемую стоимость?

Чтобы получить ответы на эти и многие другие вопросы, смотрите и читайте еще больше информации о том, что вас может ждать на строительной площадке на моем YouTube канале, а также в Telegram.

Всего доброго, до новых встреч!

Telegram: letme_help_you

YouTube: stroimdom_VT