Константин Таран: Договор дороже денег.

В любой сфере бизнеса, где сталкиваются интересы покупателя и продавца, периодически возникают конфликты, ибо влияние человеческого фактора абсолютно исключить невозможно.

Для урегулирования спорных ситуаций обязательно составляются, а затем заключаются договоры, которые подписывают обе заинтересованные стороны. Как правило, любой договор регулирует и ответственность сторон за его нарушения, например, в виде неустойки или штрафа. Действие такого соглашения всегда поддерживается федеральным законодательством, поэтому взаимодействующим сторонам целесообразно соблюдать все условия подписанного договора во избежание штрафных санкций.

Предприниматель, юрист, Член Международной ассоциации экспертов (World Еxpert Аssociation — WEA) Константин Таран рассказал читателям журнала PERSONO о периодически возникающих на арендном рынке спорных ситуациях и о том, как важно соблюдать условия договора аренды.

Константин, расскажите о компании «Союз»: когда была создана и чем занимается данная организация?

Компания «Союз» создана в 2016 году и специализируется непосредственно на управлении арендованным недвижимым имуществом.

Какое отношение Вы имеете к этой компании — являетесь владельцем, совладельцем или сотрудником?

Компания «Союз» была зарегистрирована на мою супругу, она являлась одновременно и генеральным директором, и учредителем. При этом идея создания принадлежала, конечно, мне. Я её, скажем так, родил ещё в Калининграде в 2014 году, и получилось это по той причине, что сам в то время был арендатором жилья.

Я снимал квартиру у мужчины, который с первых дней проявлял себя крайне некорректно. Тогда он в очередной раз сообщил, что в 12 часов придёт, чтобы снять показания счётчиков и забрать документы, которые хранились в арендованной мной квартире на балконе. Этот человек к тому времени весьма напрягал меня своими визитами под разными предлогами.

В указанное время я находился в Калининграде и просто не успел вовремя доехать до Балтийска, где снимал квартиру, но человек из этого сделал конфликт. В трубке телефона я услышал требования немедленно прибыть в квартиру и открыть ему дверь в форме нецензурной брани и угроз, что мои вещи окажутся на улице, а договор будет расторгнут досрочно. Соответственно, разговора о возвращении мне ранее уплаченных денежных средств даже не шло.

Жизненный опыт позволяет мне защищать свои интересы, и я пошёл на принцип, отказавшись в дальнейшем платить и съезжать из квартиры. Арендодатель пошёл жаловаться в полицию, что я ему угрожаю и незаконно занимаю его квартиру. В итоге человеку стало понятно: без решения суда он выселить меня не сможет. Этот момент сыграл свою роль в моей дальнейшей деятельности, так как мне лично довелось испытать на себе дефекты рынка аренды.

Я увидел, насколько нагло некоторые арендодатели ведут себя по отношению к квартиросъёмщикам, и решил заняться этой проблемой. Так Калининграде, где была организована «Северо-Западная консалтинговая группа», мной также были созданы и несколько других подобных компаний, которые осуществляли эту работу параллельно в других городах.

В Москве была организована компания «Союз», учредителем и гендиректором которой являлась моя супруга. В Кирове создано подразделение «Стандарт консалтинг», и ещё одно — в Калининграде. Компании, которые были зарегистрированы не на моё имя, действовали под моим патронажем.

Какова география этого бизнеса? Существует ли сеть подобных компаний?

Мы охватили Калининград, Киров, Краснодар, Москву. В ближайшем будущем предполагаю начать эту работу в Польше (Варшава) и в Литовской Республике, но пока не определился, в каком городе это будет, - Вильнюс либо Клайпеда.

Чьи интересы на арендном рынке Вы защищаете?

Мы действуем в интересах людей, наиболее слабых социально. Это те, кто приезжает в большие города, снимает квартиры. От кого мы их защищаем? Не могу сказать, что от собственников, — мы защищаем их, так сказать, от "жирных наглых котов", от тех непорядочных арендодателей, которые сначала любезно предоставляют людям жильё, получают деньги, а потом начинают качать диктаторские права, проявляя свои нехорошие манеры!

К сожалению, на арендном рынке давно сложился некий стереотип, что собственник —это такая мощная фигура: он может "по щучьему велению и по своему хотению" явиться в квартиру, когда ему вздумается, и, например, пройти, не разувшись, по чистому полу, начать воспитывать своих арендаторов, лазить по шифоньерам, заявлять арендатору не предусмотренные договором требования. 

В некоторых случаях, причем довольно часто, несмотря на то, что сбор и распространение данных о частной жизни лица является уголовным преступлением (статья 137 УК РФ), такие арендодатели просят своих соседей наблюдать (подглядывать и подслушивать) за своими арендаторами и докладывать им обстановку, причём нередко отзывчивые соседи с усердием совершают это преступление.

В ответ на любой вопрос, заданный арендодателю, тот Вам отвечает: «Я собственник, я хозяин этой квартиры!» А то, что девочка языком вылизала квартиру до его прихода, чтобы она была чистая, его не волнует, он зашёл и даже не изволил разуться. Квартиросъёмщик в его представлении — некое бесправное «чмо», которому разрешили пожить немножко в квартире за деньги. Вот такие сложились стереотипы.

Когда я эту работу начал, то показал всем этим котам, что правовое положение сторон, - арендатора и арендодателя, работает прямо противоположно! Таким арендодателям, конечно, моя позиция очень не понравилась. Если собственник подписал договор аренды, он уже автоматически и добровольно ограничил своё правовое положение, причём существенно!

Как Вы считаете, почему в процессе деятельности Ваших компаний периодически возникают проблемы с арендодателями? Это связано с их юридической неграмотностью, корыстными целями или халатным отношением к подписанным ими документов?

Не совсем правильно было бы говорить о том, что неграмотность является причиной каких-либо конфликтов. Само слово «неграмотность» призывает пожалеть таких несчастных собственников. Жалеть никого не нужно, здесь не в грамотности дело. Взрослый воспитанный и адекватный человек должен понимать и с молоком матери впитать правило, что «Договор дороже денег», и помнить, «Что написано пером, не вырубишь топором». Такова народная мудрость, и этому ещё люди в детстве учатся на сказках про Ивана-дурака или Принцессу на горошине.

Люди внимательно читают договор, прекрасно всё понимают, но в дальнейшем просто несерьёзно относятся к обязательствам, которые на себя приняли добровольно! Я сейчас с одной девушкой общаюсь по поводу аренды жилья, и она вроде бы слушает меня, но всё основное пропускает мимо ушей. Когда я ей прислал видеоматериал, она позвонила мне и удивлённо спросила: «А что, неужели договор имеет такую силу?!» 

Вот в этом её вопросе и содержится ответ и на ваш вопрос, потому что так же несерьёзно, как она, относятся к договору многие другие собственники жилья. Потом они грубо нарушают требования договора и начинают качать права, а когда всё-таки убеждаются, что неправильно понимали своё правовое положение, становится поздно, потому что они уже натворили дел. И эти нарушения им, конечно же, не простят, платить всё равно придётся. Вот тогда-то они начинают изворачиваться и тупо врать, что договор им подменили! В таких обстоятельствах особо примечательно то, что приходиться наблюдать, как с виду вполне положительные граждане не брезгуют абсолютно ничем на пути к достижению своих экономических амбиций. Например, совершают откровенно ложный донос в органы полиции, в котором сознательно обвиняют какую-нибудь девочку в том, что она якобы подменила страницы в договоре. Такие арендодатели не могут не осознавать, что из-за такого доноса может пострадать абсолютно невиновный человек. Благо, что в системе МВД и Прокуратуры сотрудники действительно профессионально разбираются с доводами таких арендодателей.

И как можно подменить договор? У нас столько раз всё проверяется, тем более что при оформлении мы всегда используем видеорегистратор, где на записи всё прекрасно видно: человек читает договор и задаёт по нему уточняющие вопросы. Это значит, что он внимательно ознакомился с ним.

И второй момент: мы компания и собственникам жилых помещений не оказываем никаких услуг, это они нам оказывают их! Мы же, по сути, являемся потребителями их услуг, арендуя у них квартиру. Человек, который сдаёт квартиру, делает это сознательно с целью получения дохода, определённой выгоды, поэтому он должен сам позаботиться о том, чем занимается.

Если не знаешь рынка, правового положения, как ты можешь заниматься этим бизнесом? Мы не обязаны в принципе ничего объяснять и проводить ликбез по основам права арендодателю. Я же, покупая хлеб в магазине, не рассказываю половину федерального законодательства продавцу: молча взял, оплатил, ушёл. Продавец должен сам понимать, чем он занимается и какую ответственность несёт, кроме того, что получает доход!

С другой стороны, любой представитель компании во взаимоотношениях с арендодателем не обязан знакомить его с договором. Представитель компании обязан предоставить арендодателю возможность ознакомления с договором, но если арендодатель не захочет это сделать, то как его можно заставить? Это его право, а не обязанность.  Возможность ознакомиться с договором арендодателю даётся, а далее он уже волен сам распоряжаться своими правами так, как ему захочется.  В этом выражается его свободный выбор и его риски, которые он сознательно принимает или не принимает.

Расскажите о принципе действия механизма защиты потребителей арендного рынка, который реализуете в процессе деятельности. Каким образом защищён арендатор?

Арендатора в первую очередь защищает закон. Точнее, не только договор аренды, но и федеральное законодательство. Например, собственник, когда передаёт нам жилое помещение в аренду, одновременно передаёт право владения и право пользования в аренду, оставляя за собой лишь право распоряжения.

У нас собственность выражается в трёх признаках: владение, пользование и распоряжение. То есть два признака по договору отошли на оговорённый им срок в нашу пользу, соответственно, отказ от договора в соответствии с федеральным законом невозможен.

Не может собственник взять и по щучьему велению, по своему хотению внезапно расторгнуть договор в одностороннем порядке и выгнать людей на улицу, этого закон не допускает!

Понятно, а как быть в случае, например, форс-мажора? Если собственнику срочно надо продать квартиру из-за каких-либо семейных обстоятельств?

Пускай продают! Переход права собственности от одного лица к другому не является основанием для расторжения договора аренды, это федеральное законодательство именно так определяет. Арендодатель ведь оставил за собой право распоряжения, вот пускай и распоряжается.

То есть на протяжении оговорённого в документе периода условия договора должны исполняться при любых обстоятельствах?

Конечно. Даже если собственник поменялся путём дарения или продажи, это никаким образом наших квартирантов не касается.

Договор не расторгается автоматически при смене собственника?

Нет, не расторгается. Даже если каким-то образом мы придём к обоюдному соглашению с собственником, то есть досрочно расторгнем с ним договор, подписав дополнительное соглашение, собственник, согласно договору аренды, принимает на себя определённые обязательства. Первое основное обязательство — возместить все расходы и убытки нашим квартирантам, а нам, как компании, оплатить неустойку в двойном размере арендной платы.

Это все прописано в договоре в каких-то пунктах?

Да, конечно!

Предусматривают ли ваши договоры переход права собственности недвижимости к арендатору?

Абсолютно нет. Не было ни разу такого, чтобы мы злоупотребляли своим правом.

Какой процент арендодателей из числа клиентов подали иски в суд за всё время существования Ваших компаний? Существует ли подобная статистика?

В данном случае, если было заключено в прошлом месяце 100 договоров аренды жилых помещений, то 15 из них будут проблемными, причём не потому, что договоры там какие-то дефектные. Как правило, все проблемы возникают потому, что люди, заключающие эти договоры, относятся к ним несерьёзно. Это меньшая часть арендодателей, основная их масса вполне адекватные и порядочные люди. Что же касательно решений, которые когда-либо суды принимали по искам арендодателей, то любое решение в полном объеме устраивает и компанию и меня самого. Мы никогда не проигрываем.

Но ведь существуют решения судов об удовлетворении исковых требований ваших арендодателей?

Любое решения судов устраивает компанию. Утверждая, что мы никогда не проигрываем, я исхожу из экономических аспектов - доходов и убытков. Еще раз: мы не проигрываем!

Какие причины всё-таки служили поводом для конфликтов? Вы можете рассказать о самых громких скандалах, связанных с деятельностью ваших предприятий?

Да, конечно. Скажу об этом так: людей порой толкают на нарушение условий договора какие-либо личные жизненные обстоятельства. Они начинают изыскивать возможность откуда-нибудь выдернуть деньги и тут вспоминают, что, оказывается, являются собственниками квартиры, которую сдали одной из моих компаний. И тут начинается эпопея: они пытаются либо поднять стоимость арендной платы, либо вытащить часть этих денег, требуя, чтобы мы оплатили арендную плату раньше времени или же внесли задаток, который договором не предусмотрен.

В другом случае собственнику не понравился квартирант. Вот он посетил в квартиру раз в месяц, так как действительно по договору имеет право удостовериться в сохранности имущества. Он пришёл и в итоге не нашёл общий язык с квартирантом. Они могли поругаться, одному не понравилось поведение другого, тот начал себя вести неадекватно с нашими квартирантами.

Был случай, когда собственнику приглянулась девочка, которая проживала у него в квартире. И началось: приду снять показания счетчиков, батареи потрогать - греют или не греют, потом в гости с цветами и шампанским, а потом пришел опять с шампанским, но еще и с презервативами. Девочка не стала противостоять визитам этого товарища, - все-таки собственник же, неудобно! Эта ситуация продолжалась, пока не вышла за разумные рамки. До меня эта информация дошла чисто случайно, когда я сам стал разбираться, почему эта девочка решила внезапно съехать с квартиры.

У нас по договору под угрозой штрафа в двойном размере арендной платы собственнику запрещено вступать вообще в какие-либо взаимоотношения с нашими контрагентами. Собственник должен прийти именно с той целью, которая в договоре предусмотрена: удостоверился, что всё в порядке, ушёл. Если не в порядке — высказал своё замечание, но не квартиранту, а компании, которой он сдаёт жильё.

Если люди нарушают условия договора, то, естественно, к ним применяются штрафные санкции или неустойка, которая самостоятельно удерживается с арендных платежей. Получается, что в дальнейшем они с этими штрафами не соглашаются и начинают их оспаривать. Только часто делают это не в надлежащем судебном порядке, а, например, начинают выгонять квартирантов на улицу. Решить конфликт у них не получается, так как сотрудники полиции всегда встают на сторону арендаторов.

Соответственно, мы также встаём на сторону квартирантов, на их защиту, вследствие чего у собственника образуется ещё один штраф. Впоследствии, когда он бегает и жалуется на федеральных каналах, что ему нагло не платят, почему-то скромно умалчивает о том, что сам совершал действия, за которые ему, собственно, вменили штрафные санкции. Мы никогда просто так не удерживаем денежные средства, если у нас нет на это оснований.

Как вы считаете, почему некоторые СМИ разместили материалы о Вас и Вашей деятельности, не соответствующие действительности, кому была выгодна такая дезинформация? Кроме того, в 2018 году на вас было заведено несколько уголовных дел. Каким образом вам удалось выйти из этой ситуации?

Да, действительно, я и мой бизнес пережили 5 уголовных дел, а также прессинг со стороны федеральных каналов. Было тяжело, но я победил, и сейчас мы продолжаем развиваться.

Повлияли ли необъективные публикации в СМИ и передачи на телевидении на Вашу профессиональную деятельность?

Те, кто читает книги, всегда будут править теми, кто смотрит телевизор! Повлияли в лучшую сторону. Если раньше собственники действовали по собственному разумению, то сейчас они уже имеют возможность ознакомиться с материалами, которые существуют в сети, на федеральных каналах и так далее, задуматься, проанализировать и убедиться, что их правовое положение как собственника жилого помещения несколько иное, чем они ранее себе представляли. Люди стали осознавать, что нужно действовать только в установленном законом порядке. Таким образом, получается, что публикации эти только принесли пользу.

Какими видами деятельности Вы занимаетесь помимо арендного рынка?

Я занимаюсь юридической практикой и развиваю себя в других сферах, но это уже личная жизнь.

Расскажите о ваших планах и целях на 2021 год, если это не секрет.

Это не секрет. Мы собираемся расширять бизнес в этой сфере.

Instagram: terraziny777