Татьяна Бессонова:

Многие из нас еще в детстве мечтали кем-то быть и целенаправленно шли к цели. Но кто-то лишь спустя время вспомнил свои детские игры и осознал, что свое предназначение нашел спустя годы, и порой через череду испытаний. Так и героиня этого интервью — хрупкая, но сильная женщина — смогла начать сначала и найти себя.

Знакомьтесь, Татьяна Бессонова:

– финансовый коуч и консультант;

– эксперт по инвестиционной недвижимости с опытом более 10 лет;

– брокер по недвижимости в Москве, Московской области и Черноморскому побережью;

– сооснователь проекта по заработку на партнерских программах от недвижимости «ПЕРСПЕКТИВНЫЕ МЕТРЫ 2.0»;

– основатель образовательного проекта по инвестициям в недвижимость «ПЕРСПЕКТИВНЫЕ МЕТРЫ»;

– эксперт по новостройкам, наставник по созданию доходной недвижимости (более 400 учеников по РФ и не только, более 80 частных инвесторов) и финансовый консультант по личным финансам.

«Знаю, как ускорить рост в доходах благодаря грамотному вложению денег в недвижимость и управлению личными финансами».

Татьяна Бессонова. Фото из личного архива.

Татьяна, почему Вы в недвижимости и чем привлекла данная сфера деятельности именно Вас?

Недвижимость для меня — это ощущение безопасности, надежности, базовая потребность человека. Я росла без отца и мне не хватало уверенности в безопасности.

Жизнь так сложилась, что я поступила учиться на геодезиста, а потом стала работать в Бюро технической инвентаризации. Работа в БТИ сильно погрузила меня в тему недвижимости, а именно — оформления, проектирования, сделок с дарением, вступлением в наследство, оформлением недвижимости.

Сначала работала делопроизводителем, потом доросла до инженера-проектировщика. Параллельно консультировала людей, объясняла им, какие документы нужны, какой алгоритм действий при тех или иных действиях с недвижимостью. Мне очень нравилось то время, когда я совмещала профессиональную сферу с оказанием помощи людям, которые не понимали многие вопросы по теме недвижимости.

Следом был Самарский государственный архитектурно-строительный университет и карьерный рост в сфере строительства.

В саму тему инвестиций в недвижимость я плотно погрузилась после рождения второй дочери, когда поняла, что с перепродажи квартиры, вложив минимум затрат и времени, заработала две годовые зарплаты. Для меня это было потрясающим открытием, после которого я начала изучать эту тему детально.

Я с удивлением обнаружила, что есть люди, которые инвестируют в недвижимость и на этом неплохо зарабатывают — получают пассивный доход, растят свои капиталы.

Недвижимость — это понятный и базовый актив, а также многовариантный. То есть существуют разные варианты того, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и так далее. Надо очень постараться, чтобы уйти в минус, вкладываясь в недвижимость.

«Многие комбинации по сделкам в недвижимости я проверила на себе и могу сказать, что сфера недвижимости дает ощущение надежности, безопасности и финансовый рост».

Татьяна Бессонова. Фото из личного архива.

У Вас непростая личная история, которая привела к самой себе. Что особо отмечаете на этом пути?

История действительно непростая. Даже с минимальной зарплатой, работая в найме, я искала пути для того, чтобы вложиться недвижимость. Помню, как занимала деньги на первоначальный взнос, чтобы купить новостройку для роста. И, что удивительно, люди мне доверились и помогли, и я всегда говорю, что люди — это самая главная ценность. Работала я тогда очень много, ночами и по выходным, чтобы отдать долги и платить за ипотеку. Моя вера и целеустремленность были вознаграждены. Сначала я это делала для себя, потом по конкурсу я попала в крупную онлайн-школу по инвестициям. Там рассказала про свой опыт и ко мне стали обращаться за помощью знакомые. Таким образом дошло до публичного пространства, и ко мне уже начали обращаться клиенты.

Когда я начала работать с клиентами в сфере недвижимости, то поняла высказывание Конфуция: «Найди себе дело по душе, и тебе не придется работать ни одного дня».  

Я обожаю все, что связано с недвижимостью! Люблю помогать разбираться в личных финансах, в построении целей, одни словом, нашла свой икигай. Но перед этим годы работы, обучений, рисков, преодоление трудностей, поиск предназначения, личностные кризисы.

Совсем недавно все были обескуражены ростом процентов по ипотеке. Каким образом можно обойти высокий процент, если не попадаешь под льготные условия?

Да действительно, ключевая ставка ЦБ высокая и осталась уже три заседания подряд на уровне 21%. Из-за чего рыночная ипотека, соответственно, высокая — 27–30%.

Могу сказать, что в рынок с конца 2024 года как инструмент плотно вошла рассрочка от застройщика. Есть беспроцентная, есть процентная — наценка на остаток долга. С первоначальным взносом от 10% и выше, с минимальными ежемесячными платежами от 30 000 рублей. Для покупки в Москве это отличные условия. Но в рассрочке, как и в любом инструменте, кроме плюсов есть и минусы тоже.

Также есть сниженные проценты на период строительства за счет удорожания цены лота и потом под рыночную ставку, но с 01.01.2025 ввели ипотечный стандарт, который запрещает это застройщикам, а Центробанк заявил, что будет штрафовать банки за такие схемы.

Основной процент покупателей сейчас выбирают наличный расчет, семейную ипотеку, IT-ипотеку и рассрочку. Тенденция в том, что многие держат средства на депозитах, частично вкладываясь на первоначальный взнос, и процентами оплачивают ежемесячные платежи. Что, следовательно, превращается в отложенный спрос. Но как только ставка начнет понижаться, все поспешат вкладывать в недвижимость, и спрос вызовет рост цен. Поэтому, если есть возможность, то лучше сейчас покупать недвижимость — это на сегодняшний день как окно возможности.

И кто решил приобрести недвижимость сейчас, могу сказать, что наступил идеальный момент, так как есть много акций и скидок от застройщика на любой вкус и кошелек.

Татьяна Бессонова. Фото из личного архива.

Татьяна, что такое траншевая ипотека?

Ну простыми словами, при которой кредит выдается не одной суммой сразу, а частями (траншами).

Чаще такая такая ипотека состоит из двух траншей: 

1. Первый перечисляется застройщику, когда дом еще не готов, и, как правило, составляет минимальный ежемесячный платеж.
2. Вторая часть денег переводится продавцу после постройки здания или незадолго до готовности.

Траншей может быть и больше — это зависит от договора между сторонами.

Главное преимущество траншевой ипотеки — это возможность снизить финансовую нагрузку для заемщика на период строительства квартиры. Самая популярная траншевая ипотека у моих клиентов — это ипотека за 1 рубль, где платеж до акта ввода в эксплуатацию в буквальном смысле 1 рубль.

Вы занимались организацией сделок не только по России, но и за рубежом, но сейчас приостановили этот вид деятельности.

Да, на данный момент я не занимаюсь сделками за рубежом, потому что считаю, что валютные риски и законодательство других стран, а также геополитическая обстановка не способствует вложению денег за границу. Наоборот, наблюдаю такую тенденцию среди моих клиентов, что те, у кого были инвестиции в Турции и Кипре, переводят их в Москву, Санкт-Петербург, Черноморское побережье. Также много клиентов, именно наших соотечественников, живущих за рубежом, говорят, что лучше России-матушки нет ничего и, соответственно, создают активы в Москве.

Как стать инвестором, с чего начать и чего перестать бояться?

Я отвечу основываясь на собственном опыте. Во-первых, нужно честно поговорить с собой и решить для себя, как ты видишь свою жизнь на ближайшие 5–10 лет. То есть сможешь ли прожить на пенсию, работать до глубокой старости или зависеть от детей и так далее. Что нужно сделать и какие шаги предпринять для того, чтобы, к примеру, купить первую инвестиционную недвижимость.

Лично я, когда это сделала, поняла, как я больше не хочу и как хочу.

У каждого человека встроенная система навигации: куда фокус задать — туда и приедешь. Не обязательно это будет короткий путь, все же зависит от исходников. У меня был путь длинный, к тому же я была одна с ребеном и, можно сказать, без средств к жизни, ведь даже на хлеб нам не хватало. И я решила, что-либо я пробую и рискую, либо всю жизнь работаю только на хлеб.

Во-вторых, изучить тему поглубже, пообщаться с людьми, у которых есть определенный опыт. Если нет таких людей в окружении, то советую читать книги, смотреть видеоматериалы, проходить обучения. Благо сейчас, в век информационных технологий, очень много подобных ресурсов.

Татьяна Бессонова. Фото из личного архива.

Поделитесь своими личными первыми шагами.

Я читала книги. Моими настольными книгами, которые дали мощный толчок в изменении моего мышления, стали «Бедный папа, богатый папа» и «Думай и богатей». Ну а далее были различные обучения.

Советую делать шаги в новую жизнь. Как вариант, взять стратегическую консультацию у специалиста, может, даже и не у одного, для того чтобы был сравнительный анализ.

«Страхи будут всегда, на любом уровне твоего роста. Страх ведь возникает от неведения, а значит, надо изучить тему недвижимости, составить личный финансовый план и проработать именно черные сценарии».

Мой черный сценарий, от которого мне проще двигаться вперед, выглядел так: когда я начинала, то была на нуле, как говорят, и ничего не нажила. Но я думала, что всегда успею вернуться обратно в свою деревню к маме, а если я не попробую, то никогда не узнаю, что интересного там дальше.

Человек же такое существо, которое может подстроиться под любые условия. Все равно с собой ничего не унесем. Поэтому лучше воспринимать жизнь как игру и проходить разные уровни. Проиграл — вернулся заново, на предыдущий уровень, отдышался, сделал вывод и играешь дальше — вот и весь секрет.

«Я заметила, что многие боятся того, что скажут другие. Вдруг скажут: не получилось, а мы говорили… Просто решите для себя, что важнее для вас — мнение окружающих или ваша жизнь. На самом деле, людям все равно, что и как у вас, потому что каждый живет свою жизнь и ведет свою игру».

Татьяна, Вы — основатель очень интересного образовательного проекта «Перспективные метры», но сейчас заняты другим. Проект закрыт?

Да, действительно, был такой проект, и сейчас он закрыт. Я стала больше работать индивидуально. Провожу стратегические консультации, подбираю новостройки для жилья и инвестиций, сопровождаю по сделкам, беру в доверительное управление объекты, упаковку.

Мои личный опыт с нуля помогает чувствовать людей и понимать, что подходит одному человеку, а другому не подходит. Ведь у всех разные исходные данные, и я стараюсь по-настоящему вникнуть и погрузиться в каждую историю, а потом выдать решение.

Пока слышу только слова благодарности от клиентов, со многими уже доверительные отношения и ко мне приходят вновь и вновь, что, безусловно, не может не радовать!

Telegram: bessonovainvest

ВКонтакте: dohodnarealestat